Due Diligence Imobiliária

Due Diligence Imobiliária: por que investigar antes de comprar

No Direito brasileiro, comprar ou vender um imóvel exige muito mais do que verificar preço e localização. Exige uma avaliação jurídica meticulosa, voltada tanto ao imóvel quanto às pessoas envolvidas no negócio. Essa investigação é o que se conhece por due diligence imobiliária: um processo que identifica e examina os riscos do negócio, conferindo segurança e proteção a quem compra e a quem vende.

O que é a due diligence imobiliária

Trata-se de uma investigação detalhada e criteriosa, destinada a analisar todos os aspectos legais, financeiros e técnicos de um imóvel antes da aquisição ou do investimento. O estudo confronta a situação jurídica, financeira e física do bem com a capacidade econômica do vendedor, e costuma envolver:

• a obtenção de certidões negativas de ações judiciais;
• a verificação de ônus reais que recaiam sobre o imóvel;
• o levantamento de débitos fiscais;
• a confirmação da titularidade junto aos registros competentes.

Por que essa cautela é indispensável

Transações imobiliárias costumam movimentar somas elevadas, que muitas vezes representam todo o patrimônio do cliente. A isso se soma uma legislação reconhecidamente complexa, nem sempre de interpretação simples, no que diz respeito aos direitos e deveres das partes e, principalmente, aos direitos de terceiros eventualmente afetados pelo negócio, como credores do vendedor.

Daí a importância de uma atenção redobrada à existência de passivos cíveis, trabalhistas ou fiscais que possam, de algum modo, recair sobre o imóvel transacionado. É o que ocorre, por exemplo, no reconhecimento de fraude à execução, hipótese em que a lei admite que o bem responda por dívida de terceiro, mesmo após a venda.

O alcance do trabalho

Um bom acompanhamento percorre toda a operação, desde a elaboração do contrato preliminar até a análise minuciosa de aspectos como:

• os títulos que asseguram os direitos negociados, sua origem e evolução cronológica;
• eventuais vícios ocultos em negócios que aparentam regularidade;
• a existência de dívidas fiscais sobre o imóvel;
• a legitimidade e a consistência patrimonial das pessoas envolvidas.

Quando a negociação envolve pessoa jurídica, a cautela deve ser ainda maior, pois surgem riscos específicos, próprios da atividade empresarial, como sucessão de obrigações e desconsideração da personalidade jurídica.

Por que contar com um advogado especialista

Toda essa tarefa é, por natureza, técnico-jurídica. Apenas um profissional com formação jurídica adequada tem aptidão para conduzi-la de modo correto e seguro. O advogado especializado desempenha papel decisivo na due diligence, justamente porque cabe a ele identificar, dimensionar e mitigar os riscos legais do negócio.

Por isso, a recomendação se impõe com firmeza: toda transação imobiliária deve ser acompanhada por um advogado da área, que assessore as partes, com atenção especial ao comprador, mas também ao vendedor.