Due Diligence Imobiliária

Due Diligence Imobiliária: por que investigar antes de comprar

No Direito brasileiro, comprar ou vender um imóvel exige muito mais do que verificar preço e localização. Exige uma avaliação jurídica meticulosa, voltada tanto ao imóvel quanto às pessoas envolvidas no negócio. Essa investigação é o que se conhece por due diligence imobiliária: um processo que identifica e examina os riscos do negócio, conferindo segurança e proteção a quem compra e a quem vende.

O que é a due diligence imobiliária

Trata-se de uma investigação detalhada e criteriosa, destinada a analisar todos os aspectos legais, financeiros e técnicos de um imóvel antes da aquisição ou do investimento. O estudo confronta a situação jurídica, financeira e física do bem com a capacidade econômica do vendedor, e costuma envolver: a obtenção de certidões negativas de ações judiciais; a verificação de ônus reais que recaiam sobre o imóvel; o levantamento de débitos fiscais; a confirmação da titularidade junto aos registros competentes.

Por que essa cautela é indispensável

Transações imobiliárias costumam movimentar somas elevadas, que muitas vezes representam todo o patrimônio do cliente. A isso se soma uma legislação reconhecidamente complexa, nem sempre de interpretação simples, no que diz respeito aos direitos e deveres das partes e, principalmente, aos direitos de terceiros eventualmente afetados pelo negócio, como credores do vendedor.

Daí a importância de uma atenção redobrada à existência de passivos cíveis, trabalhistas ou fiscais que possam, de algum modo, recair sobre o imóvel transacionado. É o que ocorre, por exemplo, no reconhecimento de fraude à execução, hipótese em que a lei admite que o bem responda por dívida de terceiro, mesmo após a venda.

O alcance do trabalho

Um bom acompanhamento percorre toda a operação, desde a elaboração do contrato preliminar até a análise minuciosa de aspectos como: os títulos que asseguram os direitos negociados, sua origem e evolução cronológica; eventuais vícios ocultos em negócios que aparentam regularidade; a existência de dívidas fiscais sobre o imóvel; a legitimidade e a consistência patrimonial das pessoas envolvidas.

Quando a negociação envolve pessoa jurídica, a cautela deve ser ainda maior, pois surgem riscos específicos, próprios da atividade empresarial, como sucessão de obrigações e desconsideração da personalidade jurídica.

Por que contar com um advogado especialista

Toda essa tarefa é, por natureza, técnico-jurídica. Apenas um profissional com formação jurídica adequada tem aptidão para conduzi-la de modo correto e seguro. O advogado especializado desempenha papel decisivo na due diligence, justamente porque cabe a ele identificar, dimensionar e mitigar os riscos legais do negócio.

O que a certidão negativa não mostra

Certidão negativa é fácil de conseguir. As principais saem pela internet em poucos minutos, sem custo relevante, e qualquer pessoa consegue reuni-las num fim de tarde. Se a investigação de um negócio imobiliário se resumisse a isso, não haveria trabalho jurídico algum: haveria conferência de arquivos.

O problema é que a certidão responde exatamente àquilo que lhe foi perguntado, e nada além. Ela é a fotografia de um banco de dados específico, numa data específica, sob um nome específico, dentro de uma jurisdição específica. Cada um desses quatro recortes é uma porta aberta. O trabalho começa onde a certidão termina.

Ler a matrícula é conferir o que está escrito. Interpretar a cadeia dominial é outra atividade, e é onde aparecem os defeitos mais caros, porque são justamente os que ninguém averbou.

Um imóvel foi dividido informalmente entre dois núcleos familiares há décadas. A Prefeitura reconheceu o desdobro, lançou dois contribuintes, cobra dois IPTUs, aceita as construções. No Registro de Imóveis, porém, continua existindo uma única matrícula, cujo titular tabular morreu sem inventário. Do ponto de vista fiscal e físico, são dois imóveis. Do ponto de vista registral, é um só, e pertence a quem já não existe. Quem compra a "metade" nessas condições adquire, na melhor das hipóteses, posse e um litígio futuro contra herdeiros que não têm nenhum interesse em colaborar.

Há uma camada que sequer é dominial. Um terreno em região industrial consolidada, matrícula limpa, vendedor sem restrições, preço compatível. O comprador pretendia construir um galpão. O zoneamento vigente destina a maior parte do potencial construtivo daquele lote a habitação de interesse social.

A mesma lógica alcança passivos que aderem à coisa e acompanham o proprietário atual, independentemente de culpa. Contaminação de solo por uso pretérito, um posto, uma tinturaria, uma metalúrgica desativada há trinta anos, gera obrigação de natureza propter rem. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento na Súmula 623 e o reafirmou em recurso repetitivo, o Tema 1.204, admitindo que a exigência recaia sobre o titular atual, sobre qualquer dos anteriores, ou sobre ambos, à escolha do credor. Quem comprou paga primeiro e discute depois.

O mesmo vale para imóvel atingido por melhoramento viário ou alcançado por declaração de utilidade pública ainda não averbada na matrícula. A informação existe, é pública, e não está onde as pessoas costumam procurar.

Um herdeiro oferece o apartamento do pai, falecido há quatro anos. O inventário corre há três, a família está de acordo, todos assinam, e o preço está bem abaixo do mercado exatamente porque o imóvel "está em inventário". A documentação parece coerente: certidão de óbito, matrícula em nome do falecido, procuração dos demais herdeiros. Negócio comum, feito às centenas todo mês nesta cidade. Nada disso torna o negócio inviável. Ao contrário: provavelmente haverá desconto no preço porque o risco existe, e risco identificado é risco negociável. O que muda é o objeto do trabalho. Não se investiga um inventário por certidão; investiga-se lendo os autos. Há herdeiro incapaz, com intervenção obrigatória do Ministério Público? Há testamento, ou ação anulatória de testamento? Há credor habilitado no espólio? O ITCMD foi apurado e sobre qual base? Eventual cessão anterior, que aparece no histórico, foi precedida da notificação dos coerdeiros? O alvará judicial existente autoriza a venda daquele bem, por aquele preço, ou é genérico e portanto insuficiente? Comprar um imóvel em inventário não é imprudência. Comprar em inventário sem ler o inventário e sem assessoria técnica, é.

A armadilha da lei que dispensou certidões

Aqui está o ponto que mais confunde compradores bem informados, e alguns profissionais.

A Lei 13.097/2015 instituiu a concentração dos atos na matrícula. Depois da redação dada pela Lei 14.382/2022, o §2º do art. 54 estabelece que, para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente, não se exigem certidões forenses nem de distribuidores judiciais. A leitura apressada é sedutora: se basta a matrícula, o resto é excesso de zelo cobrado por advogado.

Só que o art. 792, IV, do Código de Processo Civil continua vigente, e considera em fraude à execução a alienação feita quando já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Não exige averbação. A compatibilização entre os dois regimes ainda não está pacificada, e o critério que os tribunais efetivamente aplicam é a boa-fé: pela Súmula 375 do STJ, e pela tese firmada no Tema 243 dos repetitivos, sem registro de penhora na matrícula cabe ao credor provar que o adquirente conhecia a demanda.

O comprador, portanto, é protegido enquanto sua boa-fé se sustentar. E boa-fé, em juízo, não é estado de espírito: é prova. Quem investigou, documentou o que encontrou e registrou o que era possível saber na data do negócio tem o que exibir. Quem não investigou nada tem apenas a própria palavra. A norma que aparentemente tornou a investigação dispensável transformou-a na melhor prova disponível ao comprador.

O que a experiência acrescenta

A lista de documentos é a mesma para todo mundo. O que muda são as perguntas.

Um profissional que já viu uma escritura lavrada com procuração em causa própria outorgada dois meses antes da morte do mandante desconfia da próxima. Quem já enfrentou embargos de terceiro sabe o que o juiz vai querer ver no processo, e organiza a documentação da compra pensando nisso desde o início. Quem já acompanhou execução fiscal contra alienante reconhece, na descrição de uma atividade econômica encerrada, a probabilidade de um passivo dormente.

Investigação imobiliária é, em larga medida, reconhecimento de padrão. Não se aprende em manual, e não há sistema que substitua. É por isso que dois relatórios sobre o mesmo imóvel, produzidos com acesso às mesmas fontes, podem chegar a conclusões opostas.

O que o trabalho não promete

Nenhuma investigação elimina risco. Seria desonesto sustentar o contrário.

O que ela faz é converter risco desconhecido em risco identificado, e risco identificado em cláusula contratual. Um passivo mapeado vira retenção de parte do preço, garantia real, condição suspensiva, declaração específica do vendedor com sanção definida, ou simplesmente motivo para renegociar o valor. Um passivo ignorado vira ação judicial cinco anos depois, quando o vendedor já dissipou o produto da venda.

É por isso que a assessoria precisa começar antes do compromisso, e não na véspera da escritura. Contrato preliminar assinado sem investigação prévia costuma amarrar o comprador ao negócio exatamente enquanto ainda não se sabe o que ele está comprando.

O vendedor também tem o que proteger, e frequentemente descobre isso tarde. Quem aliena imóvel tendo passivo relevante, sem cuidar da documentação e da destinação do preço, pode ver o negócio declarado ineficaz e responder pela evicção anos depois de gastar o dinheiro.

O custo de uma investigação conduzida com método é conhecido antes de começar. O custo de um problema descoberto depois, não.

Por isso, a recomendação se impõe com firmeza: toda transação imobiliária deve ser acompanhada por um advogado da área, que assessore as partes, com atenção especial ao comprador, mas também ao vendedor.