Quem trabalha com imóveis conhece a cena. O preço está acertado, as partes querem fechar, e então a burocracia trava tudo: falta o ITBI, falta uma certidão, falta dinheiro no caixa do comprador para pagar a transmissão definitiva naquele momento. O negócio existe, mas a escritura não pode ser lavrada. E todo dia que passa é mais um dia de risco: o vendedor pode morrer, pode se arrepender, pode aparecer uma penhora.

A procuração em causa própria (em latim, procuratio in rem suam) nasceu exatamente para esse intervalo. É um dos instrumentos mais engenhosos do direito civil brasileiro e, ao mesmo tempo, um dos mais mal compreendidos. Mal redigida, vira uma procuração comum, revogável, frágil. Bem redigida, blinda o comprador contra a revogação, contra a morte do vendedor e contra boa parte dos imprevistos que separam o aperto de mão do registro.

Este texto percorre o instituto inteiro: o que ele é, o que ele não é, como funciona na prática, onde estão as armadilhas e o que só se aprende frequentando cartório e fórum.

Mandato e procuração não são a mesma coisa

A confusão começa cedo, então convém resolvê-la logo.

A palavra "procuração" tem dois sentidos. No primeiro, que vem direto do art. 653 do Código Civil, procuração é o instrumento do mandato: a forma escrita pela qual o mandato se materializa. No segundo, construído pela doutrina, procuração é um negócio jurídico unilateral pelo qual alguém concede a outra pessoa poderes de representação. Só o outorgante assina. Não é contrato, porque contrato pressupõe acordo de vontades.

O mandato é outra coisa. É contrato bilateral na formação, porque nasce do encontro de vontades entre mandante e mandatário. As obrigações, porém, recaem em regra só sobre o mandatário. Dispensa forma especial: vale até verbalmente. E costuma ser gratuito, salvo cláusula em contrário ou quando a atividade já é onerosa por natureza, como a do advogado ou a do despachante. Tudo isso o aproxima de um instrumento de viabilização de outros negócios, nunca de um fim em si.

Daí a chave para não confundir os dois: todo mandato pode gerar uma procuração, mas nem toda procuração pressupõe um mandato. O outorgado não assina o instrumento. No instante em que age para executá-lo, vincula-se. Se permanece inerte, a procuração simplesmente não produz efeito para ele.

Há ainda um detalhe que diferencia os dois: o mandato pode ser verbal; a procuração é sempre escrita (art. 653, segunda parte). Procuração verbal não existe.

A teoria da representação, que sustenta tudo

Para entender a procuração em causa própria, é preciso entender a representação que está por baixo dela.

Representar é ter o poder de praticar atos em nome de outra pessoa. O princípio que governa esse poder é a confiança: o representante deve agir no interesse do representado, nunca no próprio. É por isso que os arts. 117, 118 e 119 do Código Civil vedam o conflito de interesses e cominam a anulabilidade do negócio quando o representante atua em interesse próprio sem autorização legal ou do representado.

A representação se divide em duas grandes categorias.

A representação legal (em sentido amplo) decorre da lei ou de decisão judicial, e seus limites estão na própria lei. É o caso do poder familiar (arts. 1.634, V, e 1.690), da tutela (art. 1.747, I), do inventariante (art. 1.797) e do administrador da massa falida (art. 21 da Lei 11.101/2005). Na modalidade judicial, o juiz tem poder discricionário para afastar o representante.

A representação voluntária decorre da vontade das partes. Dentro dela existem três espécies, que se organizam numa escala crescente de confiança. O mandato (arts. 653 a 692) é a mais livre: quanto mais discricionários os poderes, maior a confiança depositada no mandatário. A preposição (art. 1.169 e seguintes) envolve representante com vínculo laboral. E a nunciação, em que o núncio é um mensageiro com poderes naturalmente limitados; Caio Mário da Silva Pereira chegava a dizer que o núncio nem representante é, de tão restrita que é sua atuação.

Essa escala importa por um motivo: quanto mais vinculado o instrumento, menos margem de decisão sobra ao representante. E é justamente aí que a procuração em causa própria se encaixa.

O que é, afinal, a procuração em causa própria

É o instrumento de representação voluntária que permite, em caráter excepcional, que o procurador aja em interesse próprio. Inverte a regra geral: aqui, a representação não serve ao representado, e sim a quem representa.

Está no art. 685 do Código Civil:

Embora já fosse largamente usada na prática, a procuração em causa própria só foi positivada de forma expressa com o Código Civil de 2002.

O cenário típico é conhecido: o vendedor já recebeu o preço integral, mas a escritura definitiva não sai naquele momento. Às vezes é pressa pura. Outras vezes falta ao comprador o dinheiro para custear a transmissão, ou pende uma decisão judicial sobre o valor tributário, ou ainda há uma indisponibilidade a levantar. O vendedor, então, outorga ao comprador uma procuração para que este, quando for oportuno, conclua o negócio consigo mesmo.

Por que recorrer a isso em vez de simplesmente lavrar a escritura? Quase sempre, por causa do relógio. Quando uma das partes não pode esperar a complementação dos atos preliminares - ITBI, certidões negativas, reunião de documentos -, ou quando o comprador não tem como pagar a transmissão definitiva naquele instante, a procuração destrava o negócio. O vendedor a outorga em caráter irrevogável e irretratável, e a irrevogabilidade aqui tem causa precisa: ele já recebeu o preço. Por meio dela, transfere ao comprador todos os poderes para representá-lo, podendo vender, ceder, doar ou de qualquer forma alienar ou gravar o imóvel, em nome do comprador ou de quem este indicar.

O ponto que quase todo mundo erra: ela não transfere a propriedade

A procuração em causa própria não transmite o direito objeto do negócio. Transmite o poder de transferi-lo. A distinção parece sutil e separa quem entende o instituto de quem o usa errado. O outorgante continua titular do direito (real ou pessoal) até que o ato translativo seja efetivamente celebrado. O outorgado é titular apenas do poder de dispor desse direito, em nome alheio, mas em interesse próprio.

O STJ enfrentou o tema de frente no REsp 1.345.170/RS (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 04/05/2021, Info 695), num caso bastante ilustrativo: uma mulher pedia a anulação de alienações feitas pelo ex-marido com base em procuração em causa própria sobre imóvel rural dela. A tese fixada foi clara: a procuração em causa própria não é, nem pode vir a ser, título translativo de propriedade. O voto reconhece, com franqueza, que o assunto sempre gerou, nas palavras do relator, "todo tipo de vacilação doutrinária e jurisprudencial".

A fórmula de Pontes de Miranda, encampada pelo acórdão, fecha a questão: o que se transfere não é o direito de crédito ou de propriedade, mas o poder de transferi-lo, com todo o proveito e o risco, desde o momento da outorga.

A consequência prática é direta. A procuração em causa própria não substitui o contrato de compra e venda, a doação ou os demais negócios obrigacionais e dispositivos necessários à transmissão. Admitir o contrário, na expressão do próprio STJ, seria "abreviar institutos jurídicos e burlar regras há muito consagradas e profundamente imbricadas no sistema jurídico nacional". Ela é o instrumento preparatório; o ato definitivo é outro.

A evolução jurisprudencial ajuda a entender por que o ponto ainda gera ruído. A jurisprudência histórica do STF caminhava em sentido oposto. Em 1957, o Tribunal já dizia que a procuração em causa própria não era título translativo (RE 25.814, Rel. Min. Antonio Villas Boas, Segunda Turma, j. 22/10/1957); mas em outros julgados, mais influentes na prática registral, firmou que a procuração in rem suam, quando lavrada por instrumento público, equivalia a escritura de compra e venda e transferia a propriedade depois de transcrita (RE 71.816, Rel. Min. Oswaldo Trigueiro, Primeira Turma, j. 11/05/1971; AR 430/DF, Rel. Min. Amaral Santos). Ou seja: o que hoje o STJ rejeita era, durante décadas, a leitura dominante. Quem cita o instituto precisa saber em que ponto dessa curva está pisando.

Há ainda um desdobramento recente de grande utilidade forense. Em 14 de fevereiro de 2023, a Terceira Turma do STJ (Rel. Min. Nancy Andrighi, com voto-vista do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva) reafirmou a tese de 2021 e foi além: decidiu que o outorgante-promitente-comprador conserva legitimidade ativa para discutir o contrato mesmo depois de outorgar a procuração em causa própria. Como sintetizou o voto-vista, a posição de titular do contrato permanece com o outorgante mesmo após a concessão do amplo, porém específico, poder de transferir o bem. Quem outorga não desaparece da relação jurídica.

A peça central: o contrato consigo mesmo

Se a procuração é o instrumento preparatório, o ato definitivo é o autocontrato, ou contrato consigo mesmo. É nele que o procurador, usando os poderes recebidos, celebra em nome do outorgante (e em benefício próprio) o negócio translativo.

A escritura tem aparência curiosa. O comprador assina os dois polos: no campo do vendedor, na condição de mandatário (assina "por procuração"); no campo do comprador, em nome próprio. Uma mesma pessoa rubricando os dois lados de uma compra e venda, como se vendesse o imóvel para si mesma. Juridicamente, porém, não há venda para si: no polo do vendedor, ela assina em nome do mandante, não em nome próprio. A estranheza é só visual.

"Em causa própria" do art. 685 não é o mesmo que a cláusula do art. 117

Atenção a uma distinção técnica que confunde até quem milita na área: a procuração em causa própria do art. 685 não se confunde com a simples procuração que traz a cláusula "em causa própria" do art. 117.

A escritura em que o comprador comparece por si e como representante do vendedor normalmente pressupõe uma procuração em causa própria. Mas o art. 117 abre uma alternativa: ele proíbe que o representante celebre negócio em interesse próprio consigo mesmo, salvo autorização expressa do representado. Quando essa autorização existe, tem-se a tal "cláusula em causa própria".

A diferença está no que cada uma carrega. Na procuração em causa própria típica (art. 685), há alienação consumada: o preço foi pago e quitado. Na autorização do art. 117, a alienação pode ocorrer ou não, é mera permissão. Daí decorre tudo o mais:

Na procuração em causa própria (art. 685): existe alienação consumada, com pagamento e quitação; o instrumento é irrevogável e sobrevive à morte do mandante; devem estar presentes todos os requisitos da transferência definitiva; e o preço precisa estar fixado, sob pena de nulidade, porque o art. 489 fulmina o negócio cujo preço fica ao arbítrio de uma só das partes.

Na procuração com cláusula do art. 117: a alienação pode ou não acontecer; os poderes são revogáveis a qualquer tempo; não há pagamento nem quitação; e o instrumento se extingue com a morte. Recomenda-se, para essa modalidade, fixar prazo para a realização do negócio, evitando que a desvalorização da moeda prejudique o mandante. A lei não exige esse prazo, mas a cautela é elementar.

Para fins de registro, o critério é objetivo. Sendo procuração em causa própria, todos os requisitos da transferência definitiva precisam estar preenchidos. Sendo procuração com cláusula do art. 117, é indispensável a autorização expressa para o procurador alienar o bem a si próprio, mais a fixação do preço. Atendido um dos dois conjuntos, a escritura em que os vendedores são representados pelo comprador é válida.

O sistema do título e modo

Para entender por que a procuração não basta, é preciso lembrar como o direito brasileiro transfere propriedade.

Adotamos o sistema do "título e modo": a transmissão dos direitos patrimoniais só se completa com o negócio dispositivo, não bastando o negócio obrigacional. Pelo contrato de compra e venda (art. 481), o vendedor promete transferir a propriedade. Não há transferência ainda, há promessa. A transmissão efetiva ocorre com o negócio de disposição somado à tradição (móveis) ou ao registro (imóveis).

A procuração em causa própria mora nesse sistema como instrumento preparatório, jamais como ato final. É exatamente o que reafirma a orientação atual do STJ.

Poderes na procuração: expresso, especial e o problema da generalidade

Para que a procuração seja válida e eficaz, é preciso dominar a tipologia dos poderes.

O art. 661 estabelece que o mandato em termos gerais confere apenas poderes de administração, isto é, atos de manutenção e conservação. Qualquer ato que exorbite a administração ordinária depende de poderes especiais e expressos (art. 661, §1º).

O STJ detalhou a distinção no REsp 1.814.643/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22/10/2019, DJe 28/10/2019, Info 660). Os poderes expressos identificam de forma explícita qual poder foi conferido, por exemplo, o poder de vender. Os poderes especiais vão adiante: determinam, particularizam e individualizam o negócio, por exemplo, o poder de vender tal imóvel específico. Nas palavras da relatora, a outorga de poderes para alienar quaisquer imóveis em todo o território nacional não supre a especialidade que a lei exige, que reclama referência e determinação do bem concretamente mencionado.

A partir daí, porém, abre-se uma divergência que confunde muita gente e merece ser exposta sem rodeios. De um lado, o STJ mantém a exigência de individualização do bem. Tão recentemente quanto maio de 2026, a Terceira Turma voltou a anular escritura lavrada com base em procuração de poderes amplos e genéricos, por não especificar o imóvel alienado (REsp 1.836.584). A linha do tribunal é firme: poder genérico de vender "todos os bens" é expresso, mas não especial, e não viabiliza a venda por procurador.

De outro lado, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Cap. XVI, item 131.1) adotaram entendimento mais brando, dispondo que a expressão "todos e quaisquer bens imóveis", ou similar, basta para os fins do art. 661, §1º, sendo desnecessária a especificação do bem.

Não se trata, portanto, de o STJ ter "passado a aceitar" a procuração genérica. Trata-se de uma divergência entre a jurisprudência do STJ (mais rigorosa) e a norma administrativa registral paulista (mais flexível). Para quem atua em São Paulo, isso tem efeito prático imediato: a procuração pode ser aceita no fólio real local e, ainda assim, ter sua validade questionada em juízo. O caminho seguro continua sendo individualizar o imóvel.

O pressuposto escondido: a nunciação

Para quem redige o instrumento, um pressuposto costuma ficar de fora das análises e faz diferença na hora da caneta: a procuração em causa própria tem por base a nunciação.

Quando a procuração especifica o negócio com tamanho detalhe que não sobra margem de decisão ao procurador (sujeito, objeto e forma já fixados), o procurador se aproxima da figura do núncio, do mero mensageiro. É o que acontece aqui. A discricionariedade do representante é quase nula: ele não negocia, executa o que já foi definido. E, como não há conflito de interesses possível quando tudo está previamente fixado, o negócio é válido.

Disso decorre a regra de redação: numa procuração em causa própria, sujeito, objeto e forma precisam estar determinados com precisão. Tudo o que ficar em aberto é porta para discussão.

E o ITBI? Quando incide e quando não incide

O tema tributário é sensível e pede atenção ao Decreto Municipal nº 55.196 (São Paulo).

Incide ITBI sobre o mandato em causa própria, ou com poderes equivalentes, para a transmissão de bem imóvel, bem como sobre o respectivo substabelecimento (art. 2º, IV, do Decreto). Não incide ITBI sobre o mandato em causa própria quando outorgado para que o mandatário receba a escritura definitiva do imóvel (art. 3º, I).

O efeito prático segue daí: o mandato em causa própria que carrega toda a estrutura de uma compra e venda gera ITBI; a procuração em causa própria pura, mero instrumento preparatório, sem força translativa, não gera. A razão é coerente com tudo o que vimos: a procuração não transfere o direito real, apenas dá ao comprador o poder de alienar a coisa a si mesmo ou a terceiros. Sem transmissão, não há fato gerador.

Extinção do mandato: a procuração em causa própria é exceção a quase tudo

O mandato comum se extingue por distrato (art. 472), revogação pelo mandante (art. 473), renúncia pelo mandatário (art. 473), morte de qualquer das partes, incapacidade superveniente, término do prazo ou conclusão do negócio.

A procuração em causa própria não se extingue por quase nenhuma dessas causas. A exceção é a conclusão do negócio. O art. 685 estabelece de modo expresso a irrevogabilidade e a não extinção pela morte ou pela incapacidade.

Não é a única hipótese em que o mandato resiste à vontade unilateral. O mandato em caso de perigo na demora (art. 674) e o mandato de incorporação imobiliária (art. 31, §1º, c/c art. 35, §4º, da Lei 4.591/64) seguem a mesma lógica. A ratio das três é idêntica: iniciada a execução dos poderes, ela não se interrompe nem pela morte nem pela revogação, em nome da segurança jurídica do negócio.

Quando usar, na prática

Esses instrumentos servem para os casos em que o negócio não pode ser concluído de imediato. Seguem alguns exemplos práticos:

Cessão de direitos hereditários. Todos os herdeiros outorgam poderes, o inventário tramita, e, se algum deles morrer no curso do processo, não há problema: a escritura sai com base na procuração irrevogável. Um alerta indispensável, porém: a cessão de direitos hereditários a terceiro estranho ao espólio exige notificação adequada dos coerdeiros, para que exerçam o direito de preferência (art. 1.794). E "adequada" significa específica. No REsp 1.620.705/RS (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 21/11/2017, DJe 30/11/2017), o STJ entendeu deficiente a notificação que comunica a intenção de vender mas omite preço e condições de pagamento ajustados com o terceiro. Notificar mal é quase não notificar.

Contrato de gaveta (compra e venda com saldo de financiamento). Usa-se a procuração em causa própria porque o adquirente quita o mutuário original e assume sua posição perante a instituição financeira, funcionando como verdadeira cessão contratual sem anuência do agente financeiro, prática comum sobretudo no âmbito do SFH. (Ver nota de verificação sobre a legislação aplicável.)

Alienação de bem com indisponibilidade. O vendedor se compromete a levantar a indisponibilidade depois. Faz-se o mandato em causa própria e, quando a baixa ocorre, o título ingressa no registro como compra e venda.

Negócio com discussão tributária pendente. Caso real, e instrutivo pela ordem dos passos. A compradora adquiriu imóvel em região em que o valor venal de referência fixado pelo município ficava muito acima do valor efetivo do negócio. Ela tinha prazo curto para quitar, na semana seguinte, contra a entrega da escritura, mas não queria pagar o ITBI sobre uma base que reputava inflada sem antes discuti-la em juízo. A saída foi inverter a sequência natural: em vez de pagar o imposto para só então escriturar, quitou o vendedor e dele recebeu a procuração em causa própria, ganhando tempo sem perder o negócio. Cerca de duas semanas depois, veio a liminar no mandado de segurança autorizando o recolhimento pelo valor da transação. Com a liminar em mãos, a escritura foi lavrada pelo valor do negócio e levada a registro. A procuração funcionou exatamente como o que é: uma ponte sobre o intervalo em que a escritura ainda não podia sair.

Aquisição por meio de gestor, com discrição e cuidado fiscal. Aqui a procuração em causa própria opera dentro de uma engenharia maior, e vale acompanhar peça por peça. Um empresário estava deixando a sociedade e queria adquirir um imóvel sem que o ex-sócio tomasse conhecimento e pudesse rastrear a operação. Um colega de confiança conduziu a compra em nome próprio, mas com uma costura precisa. O compromisso de compra e venda foi celebrado em nome desse colega, com cláusula com pessoa a declarar (que opera efeitos ex tunc). Não se tratou de mero disfarce: como os vendedores era empresa sujeita a riscos naturais de solvência, a cláusula permitia registrar desde logo o compromisso, assegurando a posição da compradora ainda sem revelar quem ela era. Em seguida, os vendedores outorgaram a procuração em causa própria à compradora real, e o gestor lavrou um termo de nomeação com data futura, também levado ao registro de imóveis. Passados os 180 dias, a compradora passou a escritura definitiva em seu próprio nome.

Dois pontos fecham a estrutura. Primeiro, o efeito tributário: o gestor não declara o imóvel no Imposto de Renda nem recolhe ITBI em seu nome, porque nunca foi adquirente, apenas conduziu negócio alheio na qualidade de gestor. Quem compra, de direito e de fato, é a cliente. Segundo, a cautela: por via das dúvidas, o gestor firmou com a compradora um contrato de mútuo, para justificar a origem dos recursos caso a operação fosse questionada em exercício fiscal posterior. Nada disso é improviso. Cada peça responde a um risco concreto: o registro antecipado, a discrição, a neutralidade fiscal de quem só intermedeia e a prova da origem do dinheiro.

Vale o registro de transparência: a central de escrituras e procurações é um sistema fechado, e o rastreamento por terceiros só se faz por ordem judicial. Discrição, aqui, não é clandestinidade.

Conclusão

A procuração em causa própria resolve, com elegância, o que a escritura definitiva ainda não consegue resolver. Viabiliza negócios que não poderiam ser concluídos na hora, protege o comprador contra revogação e morte supervenientes, dispensa prestação de contas e mantém o negócio de pé apesar dos percalços do caminho.

Em troca, exige precisão cirúrgica. Sem preço, sem quitação, sem especialização do objeto, sem menção ao regime do art. 685, o instrumento pode ser tratado como procuração comum, revogável, e perder todo o seu efeito protetivo. E há uma fronteira conceitual que não se pode atravessar: ela não transfere a propriedade. É instrumento preparatório, não título translativo. Quem a usa como atalho para pular a escritura corre risco real, hoje confirmado pela jurisprudência do STJ.

Dominar essas nuances é um diferencial concreto para quem atua em direito imobiliário, sucessório ou contratual. É o que distingue o profissional que entrega soluções criativas e seguras daquele que apenas preenche formulários. No fim, como quase tudo no direito, o problema mora no detalhe, e aqui o detalhe pode se chamar ITBI cobrado indevidamente, escritura revogável ou penhora surgida no intervalo entre a procuração e o registro.