Procuração em Causa Própria: o Instrumento que Salva Negócios Impossíveis

Procuração em Causa Própria: o que é, para que serve e por que todo advogado precisa dominar esse instrumento?

Se você já fechou um negócio imobiliário em cima da hora, sabe como é frustrante quando tudo parece resolvido - preço combinado, partes de acordo, mãos dadas - e aí aparecem os empecilhos da burocracia: ITBI a pagar, certidões a tirar, documentos a providenciar, e o comprador sem fôlego financeiro para arcar com todas as despesas da transmissão naquele momento. O que fazer?

É exatamente para situações como essa - e para muitas outras igualmente sensíveis - que existe a procuração em causa própria (também chamada de procuratio in rem suam). Trata-se de um dos instrumentos mais versáteis e subutilizados do Direito Civil brasileiro, capaz de resolver problemas que parecem insolúveis e de garantir segurança jurídica em negócios que, de outra forma, ficariam à mercê do tempo, da morte ou da má-fé.

Neste artigo, vamos percorrer o instituto do início ao fim: sua teoria, sua prática, seus efeitos, suas armadilhas e as dicas que só quem frequenta cartório e fórum conhece.

Antes de tudo: mandato e procuração são a mesma coisa?

Não. E essa confusão é tão comum que merece atenção logo de saída.

O termo "procuração" é plurívoco - tem dois sentidos distintos. No primeiro, extraído diretamente do artigo 653 do Código Civil, procuração é o instrumento do mandato, ou seja, a forma escrita pela qual o mandato se materializa. No segundo sentido, construído pela doutrina, procuração é um negócio jurídico unilateral pelo qual uma pessoa concede a outra poderes de representação - e somente o outorgante a assina. Não é contrato, pois contrato exige sempre negócio bilateral.

Já o mandato é o contrato em si: negócio jurídico bilateral (formado pelo encontro de vontades do mandante e do mandatário), em regra unilateral quanto às obrigações (só o mandatário assume deveres), consensual (basta o acordo de vontades, podendo inclusive ser verbal), acessório (serve para viabilizar outros negócios) e, em regra, gratuito - salvo cláusula expressa ou quando a atividade do mandatário for onerosa por natureza, como no caso do advogado ou do despachante.

Em síntese: todo mandato pode gerar uma procuração, mas nem toda procuração pressupõe um mandato. O outorgado não assina a procuração. No entanto, no momento em que age para executá-la, ele se vincula. Se ficar inerte, a procuração simplesmente não produz efeitos para ele.

Outra distinção importante: o mandato pode ser verbal. A procuração é sempre escrita (art. 653, 2ª parte, CC). Não existe procuração verbal.

A teoria da representação: o alicerce de tudo

Para entender a procuração em causa própria, é preciso compreender a teoria da representação que a sustenta.

Representação é o poder de agir ou praticar atos em nome de outrem. Seu princípio-base é a confiança: o representante deve sempre agir no interesse do representado. É por isso que os artigos 117, 118 e 119 do Código Civil vedam o conflito de interesses e estabelecem a anulabilidade do negócio jurídico quando o representante age em interesse próprio sem autorização legal ou do representado.

A representação se divide em duas grandes categorias:

1. Representação legal (lato sensu): decorre da lei ou de decisão judicial, e seus limites estão na própria lei. Exemplos: poder familiar (arts. 1.634, V e 1.690 do CC), tutela (art. 1.747, I, CC), inventariante (art. 1.797, CC), administrador da massa falida (art. 21 da Lei 11.101/2005). Na representação judicial, o juiz tem poder discricionário para afastar o representante.

2. Representação voluntária: decorre da manifestação de vontade das partes. Dentro dela, há três espécies, organizadas em uma espécie de escala crescente de confiança: Mandato (arts. 653 a 692, CC): a mais livre para outorga de poderes. Quanto mais discricionário, maior a confiança depositada no mandatário. Preposição (art. 1.169 e ss., CC): representante com vínculo laboral. Nunciação: o núncio é um mensageiro com limitação natural de poderes. Caio Mário da Silva Pereira chegava a dizer que o núncio nem representante é, tamanho o limite sobre sua atuação.

Essa escala é importante: quanto mais vinculado o instrumento de representação, menos discricionariedade terá o representante. E esse ponto nos conduz diretamente ao instituto central deste artigo.

Então, o que é a procuração em causa própria?

A procuração em causa própria é o instrumento de representação voluntária que permite, de forma excepcional, que o representante (procurador) aja em interesse próprio. É a exceção à regra geral de que a representação existe para servir ao interesse do representado.

Ela está prevista no artigo 685 do Código Civil, que dispõe: "Conferido o mandato com a cláusula 'em causa própria', a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais."

Embora fosse largamente utilizada na prática antes de 2002, a procuração em causa própria somente foi expressamente positivada com o advento do Código Civil vigente.

O instrumento nasce de um contexto negocial específico: o vendedor já recebeu o preço integral de uma compra e venda, mas, por alguma razão - urgência, falta de recursos do comprador para arcar com as despesas da transmissão definitiva, necessidade de aguardar decisão judicial sobre valor tributário, existência de indisponibilidade a ser levantada -, a escritura definitiva não pode ser lavrada naquele momento. O vendedor, então, outorga ao comprador uma procuração com poderes para que este, no momento que lhe for oportuno, realize o negócio consigo mesmo.

Por que lavrar uma procuração em causa própria em vez da escritura definitiva?

O Caderno IRIB n. 1 - Compra e Venda responde com precisão a essa pergunta, que é uma das mais frequentes na prática imobiliária.

Normalmente, a procuração em causa própria é lavrada em virtude da urgência em finalizar a transação, quando uma ou ambas as partes não podem aguardar a complementação dos procedimentos preliminares necessários à lavratura definitiva da compra e venda. Esses procedimentos demandam uma série de providências: pagamento de ITBI, obtenção de certidões negativas, reunião de documentos pessoais, entre outros. Ou, simplesmente, porque o comprador não tem recursos para arcar com as despesas da transmissão definitiva naquele momento.

A solução é elegante: o vendedor outorga ao comprador a procuração em causa própria, em caráter irrevogável e irretratável - justamente porque o vendedor já recebeu o preço integral relativo à compra e venda. Por meio desse instrumento, o vendedor transfere ao comprador todos os poderes para representá-lo, podendo vender, ceder, doar ou por qualquer outra forma alienar ou gravar o imóvel, em seu nome ou de quem o comprador vier a indicar.

Um dos pontos mais relevantes - e menos discutidos - sobre a procuração em causa própria diz respeito à sua verdadeira natureza jurídica. O Caderno IRIB n. 1, com apoio no REsp 64.457-RJ e na doutrina de José Hildor Leal, é preciso a esse respeito:

A procuração em causa própria é o instrumento do mandato e assume as características de um verdadeiro contrato com forma especial. Mas há algo que a distingue radicalmente do mandato comum: nela, o mandatário passa a agir em seu próprio nome, e não em representação ao mandante. Não se trata, portanto, de uma relação típica de mandato, pela qual alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses (art. 653, CC).

Como explica José Hildor Leal, a procuração em causa própria "é negócio jurídico com aparência de procuração, porque em verdade o mandatário passa a agir em seu nome, e não em representação ao mandante". Tem de procuração apenas a forma - ou, quiçá, a aparência. Em substância, é negócio de alienação, gratuita ou onerosa, a exemplo da compra e venda ou da cessão. Essa qualificação foi consolidada pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo ainda na década de 1980 (Ementa n. 359, Des. Adriano Marrey, Ap. Cív. 287.896/1980).

Dessa natureza decorrem consequências práticas importantes:

A procuração em causa própria é irrevogável não porque constitui exceção à revogabilidade do mandato, mas porque implica transferência de direitos - como ensina Orlando Gomes, em lição consagrada pelo CSM-SP (Ementa n. 360, Ap. Cív. 287.896/1980). A irrevogabilidade, portanto, é intrínseca à sua essência negocial, não uma mera concessão legal.

Contrato consigo mesmo: a peça central do mecanismo

A procuração em causa própria é o instrumento preparatório. O ato definitivo é o chamado contrato consigo mesmo (autocontrato): o instrumento pelo qual o procurador, usando os poderes que lhe foram outorgados, celebra em nome do outorgante - e em benefício próprio - o negócio translativo definitivo.

Carlos Eduardo Elias de Oliveira (Direito Civil, vol. único, 3ª ed., Método, 2024) descreve com precisão a aparência desse ato: o "comprador" assinará o campo de assinatura dos dois polos contratuais - assinará no polo do "vendedor" na condição de mandatário do titular do direito real de propriedade (assinará "por procuração") e, também, assinará no polo do "comprador" em nome próprio. Soa estranha a aparência da escritura: uma mesma pessoa assinando os dois lados de uma compra e venda, como se estivesse vendendo o imóvel para si mesmo. Juridicamente, porém, não se trata de uma venda para si mesmo: no campo do "vendedor", a pessoa está assinando em nome do mandante, e não em nome próprio.

Procuração em causa própria não é a mesma coisa que "procuração com cláusula em causa própria" do art. 117

Alerta importante: há uma diferença técnica entre a procuração em causa própria (art. 685, CC) e a simples procuração que contém a cláusula "em causa própria" do art. 117, CC. O tema é tratado com precisão no Caderno IRIB n. 1 - Compra e Venda, ao responder à questão: pode ser registrada escritura na qual o vendedor é representado pelo comprador?

A resposta é sim - mas a validade do negócio depende de qual dos dois institutos está em jogo.

A escritura em que o comprador comparece por si e como representante do vendedor normalmente pressupõe uma procuração em causa própria. Contudo, o mandato em causa própria pode ser substituído por uma procuração que contenha a chamada "cláusula em causa própria" do art. 117 do Código Civil, que proíbe o negócio que o representante faz em interesse próprio consigo mesmo, salvo autorização expressa do representado.

A semelhança entre os dois institutos é real, mas não autoriza confusão. Como bem explica José Hildor Leal, citado no Caderno IRIB: em ambos o mandante permite ao mandatário negociar consigo mesmo - mas na procuração em causa própria existe alienação consumada, deixando de ser simples autorização representativa; já na autorização contida no art. 117, a alienação para o próprio mandatário poderá ocorrer ou não.

Veja o quadro comparativo:

Na procuração em causa própria típica (art. 685):

• Há alienação consumada: existe pagamento e quitação do preço.
• O mandato é irrevogável, prevalecendo mesmo com a morte do mandante.
• Devem estar presentes todos os requisitos da transferência definitiva.
• O preço deve ser fixado, sob pena de nulidade - o art. 489 do CC fulmina de nulidade o negócio em que a fixação do preço fica ao livre arbítrio de uma só das partes.

Na procuração com cláusula em causa própria do art. 117:

• A alienação pode ou não ocorrer.
• Os poderes podem ser revogados a qualquer tempo.
• Não há pagamento ou quitação.
• Revoga-se por óbito.

O Caderno IRIB ainda recomenda, para a procuração com cláusula em causa própria do art. 117, que seja determinado um prazo para a realização do negócio, a fim de evitar que eventual desvalorização da moeda prejudique o mandante - pois, embora não haja previsão legal de prazo, trata-se de cautela elementar.

Para fins de registro, o Caderno IRIB estabelece o seguinte critério prático: se for procuração em causa própria, todos os requisitos da transferência definitiva devem estar preenchidos; se for procuração com cláusula em causa própria (art. 117), deve constar autorização expressa para que o procurador aliene os bens para si próprio, além da fixação do preço. Preenchendo um dos dois conjuntos de requisitos, a escritura ou contrato de compra e venda em que os vendedores são representados pelo comprador é perfeitamente válida.

A natureza jurídica da procuração em causa própria

Uma precisão técnica fundamental, destacada pelo STJ com base em Pontes de Miranda: a procuração em causa própria não transmite o direito objeto do negócio ao procurador - ela outorga o poder de transferi-lo. O outorgante permanece sendo titular do direito (real ou pessoal) até que o ato translativo seja efetivamente celebrado. O outorgado é apenas titular do poder de dispor desse direito, em nome alheio, mas em interesse próprio. Como sintetizou Pontes de Miranda: "o que se transfere não é o direito de crédito, ou de propriedade, ou outro direito transferível: é o poder de transferi-lo, com todo o proveito e dano desde o momento em que se deu a procuração em causa própria."

Isso tem consequência prática decisiva: a procuração em causa própria não é - nem pode ser - título translativo de propriedade. Não se pode atribuir a esse negócio jurídico unilateral a função de substituir, a um só tempo, os negócios jurídicos obrigacionais (como o contrato de compra e venda) e dispositivos (como o acordo de transmissão) indispensáveis à transmissão dos direitos patrimoniais. Fazê-lo seria abreviar institutos consolidados e burlar regras jurídicas. O STF, ainda quando competente para a matéria, já havia consignado que "a procuração em causa própria não pode ser considerada título translativo de propriedade" (RE 25.814, rel. Min. Antonio Villas Boas, j. 22.10.1957).

O sistema jurídico brasileiro adota o chamado sistema do "título e modo": a transmissão dos direitos patrimoniais somente se perfaz com os negócios jurídicos dispositivos, não bastando os negócios meramente obrigacionais. Pelo contrato de compra e venda (art. 481, CC), o vendedor promete transferir a propriedade - não há transferência, há promessa. A transmissão efetiva ocorre com o negócio jurídico de disposição aliado à tradição (bens móveis) ou ao registro (bens imóveis). A procuração em causa própria se insere nesse sistema como instrumento preparatório, não como ato final.

Procuração em causa própria x registro de imóveis: pode ou não pode?

Essa é uma das perguntas mais frequentes na prática imobiliária. A resposta, à luz do REsp 1.345.170/RS, é precisa: a procuração em causa própria não é, por si só, título translativo de propriedade. Ela confere ao outorgado o poder de disposição do bem, exercido em interesse próprio e em nome do outorgante - mas, até que o ato translativo seja celebrado, o outorgante permanece sendo o titular do direito real ou pessoal sobre o bem.

Ou seja: a procuração em causa própria não substitui a escritura de compra e venda, a doação ou outros negócios obrigacionais e dispositivos indispensáveis à transmissão dos direitos patrimoniais. Ela é o instrumento preparatório; o contrato consigo mesmo é o ato definitivo. Admitir o contrário seria, nas palavras do Min. Salomão, "abreviar institutos jurídicos e burlar regras jurídicas há muito consagradas e profundamente imbricadas no sistema jurídico nacional."

Poderes na procuração: expresso, especial e o problema da generalidade

Para que a procuração em causa própria seja válida e eficaz, é preciso entender bem a tipologia dos poderes conferidos ao procurador.

O artigo 661 do Código Civil estabelece que o mandato em termos gerais confere apenas poderes de administração - ou seja, atos de manutenção e conservação. Qualquer ato que exorbite a administração ordinária dependerá de poderes especiais e expressos (art. 661, §1º).

Essa regra foi reforçada pelo STJ no REsp 1.814.643/SP (2017): os poderes expressos identificam de forma explícita exatamente qual poder é conferido (por exemplo, o poder de vender); os poderes especiais vão além - determinam, particularizam e individualizam os negócios para os quais a outorga é feita (por exemplo, o poder de vender tal imóvel específico).

A jurisprudência consolidada entendia que a outorga de poderes para alienar "quaisquer imóveis em todo o território nacional" não supria o requisito de especialidade. Havia uma exigência de individualização do bem concretamente mencionado na procuração.

Contudo, houve uma importante mudança de entendimento: as Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo (Cap. XVI, item 131.1) passaram a dispor expressamente que a expressão "todos e quaisquer bens imóveis" ou expressão similar é suficiente para os fins do art. 661, §1º do CC, sendo desnecessária a especificação do bem. O STJ recentemente também passou a entender que, havendo indicação ainda que genérica para alienação de todo e qualquer bem do alienante, isso é suficiente para aceitar a procuração.

O pressuposto da procuração em causa própria: a nunciação

Há um detalhe técnico que a maioria das análises doutrinários deixa escapar, mas que é essencial para quem vai redigir o instrumento: o pressuposto de existência da procuração em causa própria é o instrumento de nunciação.

Explica-se: quando a procuração especifica tão detalhadamente o negócio que não sobra margem de discricionariedade ao procurador - quando são fixados sujeito, objeto e forma -, o procurador se aproxima da figura do núncio, ou seja, do mero mensageiro. É justamente isso que acontece na procuração em causa própria: a discricionariedade do representante é quase zero. Ele não negocia; ele executa o que já foi determinado. E, como não há conflito de interesses possível quando tudo está previamente fixado, o negócio é válido.

Portanto, para elaborar uma procuração em causa própria adequada, é imprescindível determinar com precisão: sujeito, objeto e forma.

E o ITBI? Quando incide e quando não incide?

O tema tributário é sensível e exige atenção ao Decreto Municipal nº 55.196 (São Paulo):

• Incide ITBI sobre o mandato em causa própria ou com poderes equivalentes para a transmissão de bem imóvel e respectivo substabelecimento (art. 2º, IV do Decreto).
• Não incide ITBI sobre o mandato em causa própria quando outorgado para que o mandatário receba a escritura definitiva do imóvel (art. 3º, I do Decreto).

Na prática, isso significa que o mandato em causa própria - que tem toda a estrutura do contrato de compra e venda - gera ITBI; a procuração em causa própria pura - que é apenas o instrumento preparatório, sem força translativa - não gera ITBI.

Isso porque, como lembra Carlos Eduardo Elias de Oliveira (Direito Civil, vol. único, 3ª ed., Método, 2024), a procuração em causa própria não transfere o direito real de propriedade - ela apenas dá poderes ao "comprador" para alienar a coisa para si mesmo ou para terceiros.

Extinção do mandato: a procuração em causa própria é exceção a quase tudo

O mandato comum se extingue por distrato (resilição bilateral, art. 472), revogação pelo mandante (art. 473), renúncia pelo mandatário (art. 473), morte de qualquer das partes, incapacidade superveniente, término do prazo ou conclusão do negócio.

A procuração em causa própria não se extingue por nenhuma dessas causas, com exceção da conclusão do negócio. Isso porque o art. 685 do CC estabelece expressamente a irrevogabilidade e a não extinção pela morte ou incapacidade.

Há outras situações em que o mandato também não se extingue por iniciativa unilateral: o mandato em caso de perigo na demora (art. 674, CC) e o de incorporação imobiliária (art. 31, §1º c/c art. 35, §4º, Lei 4.591/64). A ratio legis das três hipóteses é a mesma: a execução de poderes iniciada não se extingue nem pela morte nem pela revogação, em nome da segurança jurídica dos negócios.

Aplicações práticas: quando usar mandato ou procuração em causa própria?

Esses dois institutos são usados quando não se tem possibilidade de realizar o negócio de forma imediata. Vejamos os casos mais comuns:

1. Cessão de direitos hereditários. Todos os herdeiros outorgam poderes. O inventário é realizado. Se algum deles morrer durante o processo, não há problema - é possível outorgar a escritura com base na procuração irrevogável. Atenção, porém: a cessão de direitos hereditários a terceiros estranhos ao espólio exige notificação adequada dos coerdeiros para que possam exercer o direito de preferência (art. 1.794 do CC), conforme decidiu o STJ no REsp 1.620.705.

2. Contrato de gaveta (compra e venda com saldo de financiamento). A procuração em causa própria é usada porque o adquirente está quitando o mutuário original e assumindo a posição contratual perante a instituição financeira. Carlos Eduardo Elias de Oliveira (Direito Civil, vol. único, 3ª ed., Método, 2024) destaca que esse uso é bastante comum especialmente em financiamentos no âmbito do SFH, funcionando como verdadeira cessão contratual sem anuência do agente financeiro. A Lei do SFH proibia esse tipo de operação, mas a Lei 11.777/2009 (Minha Casa Minha Vida), que chegou a declarar a procuração nula em casos de imóveis populares para evitar que pessoas abastadas usassem "laranjas" para adquiri-los, foi revogada.

3. Alienação de bens com indisponibilidade. O vendedor se compromete a levantar a indisponibilidade posteriormente. Faz-se o mandato em causa própria e, quando a indisponibilidade for baixada, o título entra no registro como compra e venda.

4. Negócio imobiliário com discussão tributária. Exemplo real: cliente adquiriu imóvel na Avenida Paulista, onde o valor venal de referência era muito superior ao valor do negócio. Ela quis discutir judicialmente o valor tributário antes de pagar o ITBI. Solução: quitou o vendedor, que passou a procuração em causa própria. Quinze dias depois, saiu a liminar no mandado de segurança, e a escritura foi lavrada pelo valor do negócio, com a liminar, e levada ao registro.

5. Contratos de execução diferida com risco de morte do vendedor. Mencionou-se o exemplo da compra e venda com hipoteca cujo vendedor pretendia viajar ao exterior. A solução engenhosa: procuração em causa própria com condições de eficácia - pagamento vinculado a uma conta corrente específica, com a previsão de que o banco emitiria extrato demonstrando todos os recebimentos, e a procuração contemplava poderes para isso. Bastou apresentar os comprovantes e registrar.

6. Preservação de privacidade na aquisição. Um advogado que não queria aparecer num negócio imobiliário por conta de sócios pode negociar em nome de cliente, incluindo no contrato de compromisso de compra e venda uma cláusula com pessoa a declarar - que opera efeitos ex tunc - e fazer com que os vendedores outorguem procuração em causa própria para a cliente real. A central de escritura e procuração é um sistema fechado: o rastreamento somente se faz por ordem judicial.

Conclusão: um instrumento que exige precisão, mas que vale cada vírgula

A procuração em causa própria é um dos institutos mais fascinantes - e mais exigentes - do Direito Civil. Ela permite resolver problemas complexos com elegância: viabiliza negócios que não poderiam ser concluídos imediatamente, protege o comprador contra revogações e mortes supervenientes, dispensa prestação de contas e preserva a validade do negócio mesmo diante dos percalços da vida.

Mas ela exige precisão. Um instrumento mal redigido - sem preço, sem quitação, sem especialização do objeto, sem menção ao regime jurídico do art. 685 - pode ser tratado como uma simples procuração revogável, perdendo todos os seus efeitos protetivos.

O domínio desse instrumento é, portanto, um diferencial genuíno para o advogado que atua em Direito Imobiliário, Direito das Sucessões ou Direito Contratual. Conhecer suas nuances, suas diferenças em relação ao mandato em causa própria, seus efeitos tributários e seus riscos práticos é o que separa o profissional que oferece soluções criativas e seguras daquele que apenas redige documentos.

E, como sempre no Direito: o diabo mora nos detalhes - e o diabo aqui pode se chamar ITBI indevido, escritura revogável ou penhora no intervalo entre a procuração e o registro.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado especializado. Cada caso possui particularidades que exigem análise individual.