Direito real de habitação

O direito real de habitação, previsto no art. 1.831 do Código Civil, constitui relevante instrumento de tutela da dignidade da pessoa humana no âmbito sucessório, assegurando ao cônjuge ou companheiro sobrevivente o direito de permanecer gratuitamente no imóvel destinado à residência da família. Trata-se de direito real, vitalício, gratuito e instituído ope legis, que nasce automaticamente com a abertura da sucessão, independentemente de manifestação de vontade e, segundo a orientação predominante, também de registro imobiliário.

Sob o ponto de vista técnico, a doutrina o define como direito real limitado sobre coisa alheia, de natureza personalíssima, que confere ao seu titular a prerrogativa de usar o imóvel exclusivamente para fins de moradia, sem poderes de disposição. Nesse sentido, leciona Maria Helena Diniz que o direito real de habitação "é o direito de residir gratuitamente em casa alheia, com a família, sendo intransmissível, impenhorável e vitalício, quando conferido por lei ao cônjuge sobrevivente" (Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 5). Na mesma linha, Carlos Roberto Gonçalves o conceitua como direito real de fruição restrita, voltado à satisfação de necessidade existencial básica, qual seja, a moradia.

Quanto ao registro, embora o art. 167, I, 7, da Lei nº 6.015/73 preveja sua inscrição no registro de imóveis, a doutrina e a jurisprudência consolidaram o entendimento de que tal registro possui natureza meramente declaratória, e não constitutiva. O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no processo nº 1015197-65.2016.8.26.0309, reconheceu expressamente essa natureza. Ainda assim, parcela relevante da doutrina recomenda o registro por razões de segurança jurídica e oponibilidade erga omnes, especialmente em relações com terceiros.

No plano subjetivo, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que o direito real de habitação se estende ao companheiro sobrevivente, em plena equiparação ao cônjuge, conforme decidido no REsp 1.720.707/RS (2018), em consonância com o art. 226, §3º, da Constituição Federal. Apesar disso, na prática, a união estável pode demandar maior cautela probatória, sobretudo na via extrajudicial, especialmente em hipóteses de concorrência com herdeiros.

Importa destacar que o direito real de habitação não se aplica ao divórcio, pois sua natureza é estritamente sucessória. A jurisprudência do STJ, em julgados relatados pela Ministra Nancy Andrighi, é firme ao afirmar que o instituto visa proteger o sobrevivente em razão do falecimento, sendo inaplicável à dissolução do vínculo conjugal. Assim, o ex-cônjuge não faz jus ao benefício.

Outro limite relevante refere-se à copropriedade anterior à sucessão. O STJ consolidou o entendimento de que, existindo coproprietários estranhos à sucessão, o direito real de habitação não incide. No REsp 1.830.080, assentou-se que o imóvel deve pertencer integralmente ao falecido, sob pena de indevida restrição ao direito de propriedade de terceiros.

No que diz respeito à eventual constituição de nova união ou casamento pelo beneficiário, a posição majoritária sustenta que o direito é vitalício e não se extingue automaticamente, ante a ausência de previsão legal. Diferentemente do antigo usufruto vidual, não há condicionamento à manutenção do estado de viuvez. Todavia, sob o ponto de vista prático, recomenda-se que, em sede de inventário, seja formulado pedido expresso para que o magistrado delimite eventual causa de extinção, como estratégia preventiva voltada à redução de litígios futuros.

A doutrina contemporânea tem avançado para uma interpretação funcional do instituto. Carlos Elias de Oliveira sustenta que o direito real de habitação não deve ser compreendido de forma excessivamente restritiva, admitindo, em situações excepcionais, a exploração econômica do imóvel, desde que preservada sua finalidade existencial. Assim, seria possível, por exemplo, a locação parcial — ou até integral — do bem, quando necessária à subsistência do beneficiário, em consonância com os princípios da dignidade da pessoa humana e da função social da propriedade.

Outro ponto absolutamente consolidado na jurisprudência do STJ diz respeito à impossibilidade de cobrança de aluguel. O direito real de habitação, por sua natureza gratuita, impede que os demais herdeiros exijam qualquer contraprestação pelo uso exclusivo do imóvel. Nesse sentido:

• STJ – REsp 1.134.387/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 27/08/2013
• STJ – AgInt no REsp 1.846.167/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 15/06/2020

Também merece destaque a orientação de que a existência de outros imóveis no acervo hereditário não afasta o direito. O critério determinante é que o imóvel seja aquele destinado à residência da família. Nesse sentido:

• STJ – REsp 1.582.178/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 21/06/2016
• STJ – AgInt no AREsp 1.280.871/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 19/02/2019

A jurisprudência consolidada do STJ (edição 242) sintetiza os principais contornos do instituto: natureza sucessória, extensão ao companheiro, gratuidade, inaplicabilidade ao divórcio, irrelevância da existência de outros imóveis, necessidade de destinação residencial e impossibilidade de incidência em caso de copropriedade anterior.

No campo da evolução jurisprudencial, a Terceira Turma do STJ vem desempenhando papel central na releitura do instituto à luz da Constituição Federal. Nesse contexto, destaca-se o julgamento do REsp 2.212.991, no qual se reconheceu, de forma expressa, a possibilidade de ampliação do direito real de habitação em benefício de herdeiro em situação de vulnerabilidade.

No caso, tratava-se de herdeiro portador de esquizofrenia, sob curatela de um dos irmãos, que residia no imóvel deixado pelos pais. Embora o art. 1.831 do Código Civil não contemple expressamente essa hipótese, a Ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, adotou interpretação teleológica e constitucional do instituto, afirmando que a ausência de previsão legal específica não implica inexistência do direito quando presentes seus fundamentos axiológicos.

A decisão assentou que, em situações excepcionais, o direito à moradia do herdeiro vulnerável pode prevalecer sobre o direito de propriedade dos demais sucessores, sobretudo porque estes não são privados da titularidade do bem, mas apenas têm limitada sua fruição. A relatora enfatizou que o julgador deve realizar ponderação concreta entre os interesses em conflito, privilegiando a proteção da dignidade da pessoa humana e das situações de vulnerabilidade.

Esse entendimento representa importante inflexão hermenêutica, permitindo a flexibilização do direito real de habitação para além de sua moldura legal estrita, em sintonia com a constitucionalização do direito civil e com a centralidade dos direitos fundamentais.

Na mesma linha evolutiva, merece destaque o julgamento do REsp 2.222.428, de relatoria do Ministro Humberto Martins, pela Terceira Turma do STJ (jan/2026), no qual se firmou a orientação de que o direito real de habitação deve recair, como regra, sobre o último imóvel em que o casal residia antes do falecimento. O Tribunal afastou critérios patrimoniais — como maior valor venal ou tempo de residência — e privilegiou o último domicílio familiar como elemento central de conexão com o direito à moradia e com os vínculos afetivos.

Outro precedente recente de grande relevância prática reforça ainda mais o caráter protetivo e a força jurídica do instituto. No julgamento do REsp 2.189.529, a Terceira Turma do STJ reafirmou que o direito real de habitação, enquanto vigente, impede não apenas a cobrança de aluguel, mas também a própria extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel. Reconheceu-se, assim, que a proteção à moradia e à família justifica a limitação das faculdades dominiais dos herdeiros, impedindo a venda do bem enquanto subsistir o direito.

Em termos práticos, é possível destacar algumas diretrizes relevantes para a atuação profissional: o direito é gratuito e impede a cobrança de aluguel; independe da existência de outros imóveis; abrange cônjuge e companheiro; exige que o imóvel seja de titularidade exclusiva do falecido; não se aplica ao divórcio; pode gerar discussões quanto à nova união; admite interpretação funcional alinhada à dignidade da pessoa humana; pode ser excepcionalmente estendido a herdeiros vulneráveis; deve recair, como regra, sobre o último imóvel utilizado como residência do casal; e, enquanto vigente, impede a extinção do condomínio e a alienação do bem.

Em síntese, o direito real de habitação deve ser interpretado de forma sistemática e evolutiva, à luz da Constituição Federal e da jurisprudência dos tribunais superiores, equilibrando a proteção do sobrevivente com os direitos dos herdeiros e de terceiros. Trata-se de instituto que exige domínio técnico e sensibilidade prática, sendo essencial ao advogado compreender suas nuances para atuação segura e estratégica em inventários judiciais e extrajudiciais.