Comprei o imóvel com todas as certidões negativas e ainda assim perdi o bem? Entenda

Comprei o imóvel com todas as certidões negativas e ainda assim perdi o bem? Entenda a fraude à execução fiscal

Imagine a cena: você encontra o imóvel dos sonhos, contrata um advogado, levanta as certidões do vendedor, confere a matrícula, não há penhora, não há averbação, nada que sugira problema. A escritura é lavrada, o registro é feito, as chaves trocam de mão. Anos depois, uma intimação informa que o bem foi penhorado em uma execução fiscal contra o antigo dono ? e que a sua aquisição não vale nada perante a Fazenda Pública. Pior: a sua boa-fé, todas as suas cautelas, simplesmente não importam.

Parece injusto, e em alguma medida é. Mas é o estado atual da jurisprudência, e um julgamento recente do Superior Tribunal de Justiça reforçou cada uma das peças desse quebra-cabeça desconfortável. Vale a pena destrinchar o tema, porque ele toca diretamente em quem compra imóvel ? e em quem faz due diligence para viver.

O ponto de partida: o artigo 185 do CTN e a virada de 2005

O coração da discussão é o artigo 185 do Código Tributário Nacional. Na redação original, presumia-se fraudulenta a alienação de bens feita por quem já tivesse débito tributário inscrito em dívida ativa e em fase de execução. Ou seja, exigia-se que a cobrança judicial já estivesse em curso.

A Lei Complementar 118/2005 mudou isso. A partir de 9 de junho de 2005, a presunção de fraude passou a incidir desde a inscrição do crédito tributário em dívida ativa, independentemente de a execução já ter sido ajuizada ou de o devedor ter sido citado. Antecipou-se, e muito, o marco temporal da proteção ao crédito público.

Essa é a primeira lição prática que ninguém deve esquecer: o gatilho da fraude fiscal não é a penhora, não é a citação, não é o ajuizamento da execução. É a inscrição em dívida ativa. Um ato que, do lado de fora, é praticamente invisível para o comprador.

A presunção é absoluta ? e é aí que a coisa aperta

O STJ pacificou o tema no julgamento do REsp 1.141.990/PR, relatado pelo Ministro Luiz Fux, julgado pela Primeira Seção em 10/11/2010 sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 290). A tese fixada distingue dois cenários conforme a data da alienação: antes de 9/6/2005, era necessária a prévia citação do devedor para caracterizar a fraude; a partir dessa data, basta a inscrição em dívida ativa.

O detalhe que muda tudo é a natureza dessa presunção. Não se trata de presunção relativa, que admitiria prova em contrário. É presunção absoluta ? jure et de jure, na expressão consagrada. Como teorizou Fux no voto condutor, a fraude à execução, diferentemente da fraude contra credores, opera-se in re ipsa: tem caráter objetivo e dispensa o concilium fraudis, isto é, dispensa a demonstração de qualquer conluio ou intenção fraudulenta. O fato basta por si.

A justificativa é de política jurídica: enquanto a fraude civil afronta interesse privado, a fraude fiscal atinge interesse público, porque o tributo serve à satisfação das necessidades coletivas. Daí o tratamento mais rigoroso. É uma opção do sistema, defensável pela lógica da supremacia do interesse público, ainda que dura para quem está do outro lado do balcão.

O Supremo, aliás, chancelou esse desenho. No julgamento da ADI 5886 (Rel. p/ acórdão Min. Roberto Barroso, Tribunal Pleno, j. 09/12/2020), a Corte reconheceu o caráter absoluto da presunção do artigo 185, afastável apenas quando o devedor reserva bens ou rendas suficientes ao pagamento integral da dívida inscrita.

E a boa-fé do comprador? Não entra na conta

Aqui mora a parte que mais incomoda ? e a que mais gera processo. Existe a Súmula 375 do STJ, que diz, em essência, que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Lida isoladamente, ela parece um escudo perfeito para o comprador diligente: sem penhora averbada e sem má-fé, sem fraude.

Acontece que a Súmula 375 não se aplica às execuções fiscais. O próprio STJ, no mesmo REsp 1.141.990/PR, fez questão de excluí-la do campo tributário. A construção sumular nasceu de controvérsias típicas da execução civil comum; transplantá-la para a seara fiscal contrariaria o regime especial do artigo 185 do CTN, lei especial que se sobrepõe ao processo civil.

A consequência é desconfortável de admitir, mas precisa ser dita com todas as letras: na execução fiscal, você pode ter levantado todas as certidões, conferido a matrícula limpa, agido com a melhor das intenções ? e ainda assim perder o bem. A boa-fé é juridicamente irrelevante para afastar a fraude. A única forma de elidir a presunção é demonstrar que o devedor reservou outros bens suficientes para garantir o débito, ônus que recai sobre o alienante e o adquirente, não sobre a Fazenda.

O caso concreto: a armadilha do empresário individual

O julgado que motivou este texto ? o REsp 2.173.311/PE, relatado pela Ministra Maria Thereza de Assis Moura, julgado pela Segunda Turma em 12/05/2026 ? ilustra à perfeição como essas peças se encaixam contra o comprador. E acrescenta uma camada de risco que poucos consideram.

No caso, uma empresa adquiriu imóveis em 2017. As certidões do CPF do vendedor estavam negativas; a matrícula não trazia penhora nem averbação. Tudo aparentemente em ordem. O problema é que a dívida tributária estava inscrita no CNPJ de um empresário individual ? "Joseilson Genésio da Silva Vestuários ? ME" ? e havia sido inscrita em dívida ativa em 2016, antes da compra. Anos depois, a Fazenda incluiu o CPF do empresário na execução e atacou a alienação.

O argumento da compradora era engenhoso: a execução estava direcionada exclusivamente ao CNPJ, sem vinculação ao CPF do alienante, de modo que as certidões da pessoa física nada acusariam. O STJ, porém, não comprou a tese. E a razão é um ponto técnico que todo profissional de due diligence precisa ter tatuado na memória:

O empresário individual não tem personalidade jurídica distinta da pessoa natural. O CNPJ é mera identificação fiscal, um número para fins de cadastro, e não cria separação patrimonial alguma. O patrimônio da "empresa" e o patrimônio da pessoa física são um só. Logo, a dívida inscrita no CNPJ do empresário individual é, para todos os efeitos, dívida da própria pessoa natural ? e contamina o imóvel que ela aliena, ainda que a CDA traga apenas o número do CNPJ.

Não confunda essa figura com a EIRELI (hoje extinta e convertida em sociedade limitada unipessoal) nem com a sociedade limitada unipessoal, que têm personalidade jurídica própria e autonomia patrimonial. O empresário individual do artigo 966 do Código Civil é a própria pessoa física exercendo atividade econômica em nome próprio. Mesma lógica vale para o microempreendedor individual (MEI). Quem responde, com todo o patrimônio pessoal, é o ser humano por trás do CNPJ.

A Segunda Turma negou provimento ao recurso e manteve a fraude à execução. Vale registrar que houve também um obstáculo processual: a tese sobre a Lei 13.097/2015 e o princípio da concentração da matrícula não foi enfrentada pelo Tribunal de origem, esbarrando na falta de prequestionamento (Súmula 211/STJ) ? o que impediu o STJ de examinar esse argumento no mérito. Fica o registro de que a discussão sobre concentração da matrícula em casos fiscais segue, em boa medida, em aberto na via recursal.

O que isso significa para quem compra imóvel ? e para quem faz due diligence

A lição prática é direta e merece ser repetida sem rodeios:

Certidão limpa do vendedor não é garantia absoluta na execução fiscal. O comprador diligente pode ser surpreendido por uma inscrição em dívida ativa que, por qualquer razão, não apareceu nas certidões consultadas ? seja por defasagem do sistema, seja por estar vinculada a um CNPJ de empresário individual cuja conexão com o CPF não é evidente.

Daí algumas cautelas que vão além do básico:

Investigue a atividade empresarial do vendedor pessoa física. Se ele é ou foi empresário individual ou MEI, levante também as certidões fiscais do CNPJ correspondente ? federal, estadual e municipal. A separação que existe no papel não existe no patrimônio.

Pesquise o histórico do alienante para além das certidões do momento. Distribuições de execuções fiscais, protestos de CDA e consultas diretas aos sites das procuradorias (PGFN, procuradorias estaduais e municipais) ajudam a montar um retrato mais fiel do risco.

Considere a defasagem temporal. A inscrição em dívida ativa antecede a execução, a penhora e qualquer averbação na matrícula. O comprador olha para a matrícula limpa e se sente seguro, mas o gatilho da fraude já pode ter sido acionado em um banco de dados que ele não consultou.

Atenção redobrada em alienações sucessivas. Quando o imóvel passou por vários proprietários, o rastreamento da cadeia dominial e da situação fiscal de cada elo se torna indispensável ? embora, é honesto reconhecer, nenhuma diligência elimine por completo o risco quando a presunção é absoluta e a boa-fé não socorre.

Uma palavra final, sem maquiagem

Há uma tensão real e não resolvida entre a proteção do crédito público e a segurança jurídica do adquirente de boa-fé. O sistema, hoje, pende decididamente para o lado da Fazenda. Quem compra imóvel no Brasil convive com um risco que não controla integralmente, por mais cuidadoso que seja ? e o profissional que faz due diligence precisa ser franco com o cliente sobre isso, em vez de vender uma segurança que a jurisprudência não entrega.

A diligência bem-feita não zera o risco; ela o reduz, o documenta e, eventualmente, sustenta a tese da reserva de bens ou da inexistência de débito à época. Mas a moldura é a que está posta: na execução fiscal, o terreno joga a favor do credor público, e a boa-fé, sozinha, não basta.