Comprar um Imóvel em Nome do Filho Menor: Você Sabe Quando Precisa de Alvará Judicial?

A situação parece simples: os pais chegam ao Advogado querendo registrar um imóvel em nome do filho menor de idade. Mas por trás desse ato aparentemente singelo existe uma distinção jurídica fundamental - e ignorá-la pode comprometer toda a operação imobiliária.

O Dinheiro é do Filho ou dos Pais? Essa Pergunta Muda Tudo

O primeiro passo é identificar a origem dos recursos. Aqui, o direito distingue duas situações completamente diferentes:

Quando o dinheiro pertence ao menor - por exemplo, porque ele recebeu uma herança -, os pais não podem dispor livremente desse patrimônio para adquirir um imóvel. Embora exerçam a administração dos bens dos filhos, essa administração não alcança atos de disposição patrimonial. Comprar um imóvel com recursos do filho vai além da simples gestão: é um ato que extrapola os poderes inerentes ao poder familiar. Nesse caso, é indispensável a obtenção de alvará judicial, no qual os pais deverão justificar perante o juiz a conveniência e a necessidade da aquisição.

Quando o dinheiro pertence aos pais, que desejam presentear o filho com um imóvel, a lógica é outra. Aqui, o que existe juridicamente é uma doação - e não uma simples compra e venda em nome do menor. Para evitar um duplo ato registral (compra em nome dos pais, depois doação ao filho) e para afastar a necessidade de alvará judicial, a prática notarial consolidou o instrumento da escritura de compra e venda com doação de numerário.

A Escritura com Doação de Numerário: Como Funciona na Prática?

Nessa modalidade, os pais comparecem ao tabelionato não apenas como representantes do filho, mas como doadores do dinheiro destinado à aquisição. Em uma única escritura pública, integram o ato: o vendedor do imóvel, os pais (na condição de doadores do numerário) e o filho menor (na condição de donatário e comprador).

O mecanismo resolve elegantemente dois problemas: (1) justifica a origem do dinheiro - ele vem dos pais, que o doam com a finalidade específica de adquirir aquele imóvel; e (2) dispensa o alvará judicial, pois o patrimônio do menor não está sendo dilapidado, mas ampliado por liberalidade dos genitores.

Trata-se de uma doação modal - o dinheiro é doado com um encargo específico: a aquisição daquele imóvel. A doutrina majoritária entende, contudo, que esse encargo não desnatura o caráter de doação pura, nem afasta a presunção legal de aceitação pelo absolutamente incapaz (art. 543 do Código Civil). Como a doação não é um contrato real - ou seja, a entrega do dinheiro não é requisito para sua perfeição -, o contrato se aperfeiçoa com a simples manifestação de vontade das partes, independentemente da tradição.

Os Atos Devem Ser Simultâneos: Um Alerta Importante

Há discussão sobre a possibilidade de instrumentalizar a doação do numerário em momento separado da escritura de compra e venda - por exemplo, por instrumento particular anterior. Entendo que essa prática não é recomendável. Uma vez formalizada a doação, o dinheiro já integra o patrimônio do menor, o que tornaria necessário o alvará para a subsequente compra do imóvel. Os atos são interdependentes e, para que o sistema funcione com segurança jurídica plena, devem ser praticados de forma integrada, em uma única escritura pública.

É Possível Incluir Cláusulas Restritivas no Imóvel?

Outra questão frequente: pode o doador impor cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade ao imóvel adquirido pelo menor? A resposta majoritária é sim. Embora a compra e venda seja um contrato oneroso - e, em regra, apenas os contratos gratuitos admitem cláusulas restritivas -, o ato jurídico em análise tem natureza híbrida: a onerosidade está na relação entre o menor e o vendedor, mas a liberalidade dos pais está presente na doação do numerário. Admite-se, portanto, a clausulação restritiva do imóvel. Existe posição minoritária, de respeito doutrinário, que recusa essa possibilidade; mas na prática registral imobiliária, especialmente em São Paulo, a imposição dessas cláusulas é amplamente aceita e praticada com regularidade.

E a Reserva de Usufruto? Também Cabe Aqui

Sim, é possível. Há duas formas de instrumentalizar:

--Compra e venda bipartida: o menor adquire a nua-propriedade com o dinheiro doado pelos pais, enquanto o doador adquire o usufruto diretamente do vendedor. Trata-se de operação pacífica, pois o usufruto ainda não foi constituído - logo, não há a restrição à sua alienação prevista no Código Civil. Nesse caso, haverá dois registros distintos: um para a nua-propriedade e outro para o usufruto.

--Doação com encargo de instituição de usufruto: o doador (por exemplo, a avó) doa o numerário integral ao menor para que ele adquira o imóvel e, no mesmo ato, institua o usufruto em favor de terceiro (por exemplo, a mãe). Nessa hipótese, incidirá ITCMD sobre a instituição gratuita do usufruto — conforme a legislação estadual aplicável -, mas a operação é juridicamente viável. A interdependência entre os atos exige que tudo ocorra na mesma escritura.

Não Houve Alvará na Época: E Agora?

Na prática, não raro aparecem escrituras antigas lavradas sem observância desses requisitos - pais que compraram imóveis em nome dos filhos menores sem alvará e sem doação de numerário formalizada. O que fazer quando essa escritura precisar ser levada ao Registro de Imóveis hoje?

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo já enfrentou essa questão e firmou entendimento prático: se os beneficiários - os filhos menores à época - já atingiram a plena capacidade civil, não há razão para exigir o alvará que não foi obtido no momento da lavratura. A proteção visada pela norma (resguardar o patrimônio do incapaz) deixa de ser necessária quando o próprio interessado já pode gerir seus bens com autonomia. O registro pode, portanto, ser efetivado sem a exigência do alvará superveniente.

Conclusão

A compra de imóvel em nome de menor exige atenção redobrada quanto à origem dos recursos e ao instrumento jurídico adequado. Quando o dinheiro é do próprio menor, o caminho é o alvará judicial. Quando vem dos pais, a escritura de compra e venda com doação de numerário resolve o problema com segurança e eficiência, dispensando registros duplos e procedimentos judiciais — desde que os atos sejam praticados de forma integrada. Em qualquer dessas hipóteses, o acompanhamento de um advogado especializado faz toda a diferença para evitar nulidades, exigências registrais e prejuízos patrimoniais que podem ser difíceis de reverter.