Você participou do leilão extrajudicial, deu o lance vencedor e arrematou o imóvel. Ótimo. Mas aí vem a pergunta que ninguém costuma fazer antes do martelo bater: e se o antigo dono, ou alguém que ele deixou no lugar, ainda estiver lá dentro, morando no imóvel? Como o arrematante toma posse de um bem que, no papel, já é seu?

A desocupação de imóveis arrematados em leilão, sobretudo os que vêm de alienação fiduciária, é um dos assuntos que mais geram dúvida e ansiedade. A propriedade já mudou de mãos no registro, mas o controle físico do bem continua com terceiros. E uma coisa não acompanha a outra automaticamente.

Antes de pensar em qualquer medida judicial, vale insistir em um passo que a prática mostra ser decisivo: a tentativa de desocupação amigável. Quem perdeu o imóvel quase sempre está fragilizado, e abrir a conversa em tom de confronto só costuma produzir resistência. O caminho mais inteligente é uma notificação extrajudicial educada, comunicando a arrematação e propondo um prazo razoável para a saída voluntária. Ofereça facilidades. Pagar o caminhão de mudança, custear o transporte para o novo endereço ou adiantar uma pequena ajuda para os primeiros dias pode soar como dinheiro jogado fora. Na ponta do lápis, é o contrário. Uma saída negociada economiza meses de processo, custas, honorários de sucumbência e ainda garante que você receba as chaves de um imóvel preservado, sem o risco de depredação que tantas vezes acompanha as retiradas forçadas. O Judiciário deveria ser a última carta, não a primeira.

Frustrada a via amigável, a resposta curta é direta: a desocupação vai depender de uma ação judicial específica. Mas é nos detalhes dessa ação que mora o que realmente importa, e é deles que este artigo trata.

Por que a posse não vem junto com a arrematação?

Causa estranheza que o leilão extrajudicial consiga transferir a propriedade sem nenhuma participação de juiz, enquanto a posse, que parece valer menos do que a propriedade, ainda exija uma ação judicial. A explicação é mais simples do que parece.

A propriedade é uma abstração jurídica. Basta um lançamento na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, para que o titular mude. É uma canetada, como se costuma dizer. A posse, não. Ela vive no mundo concreto, e para retirar alguém de um imóvel é preciso um ato de força. Esse ato, no Brasil, é monopólio do Estado. Quem manda alguém deixar um imóvel é o juiz, não o credor nem o arrematante por conta própria. É assim há muito tempo e, por ora, continua sendo a regra.

Vale registrar que o cenário começa a se mover em outras frentes. A Lei 14.711/2023, o Novo Marco Legal das Garantias, trouxe uma inovação ousada para os bens móveis: permitiu que o credor acionasse diretamente o cartório de registro de títulos e documentos para promover a busca e apreensão extrajudicial do bem. O dispositivo chegou a ser vetado pelo Presidente da República, mas o Congresso derrubou o veto em dezembro de 2023. É um sinal de que o direito brasileiro caminha, ainda que devagar, para ampliar a autotutela do credor também no campo possessório. Quando se trata de imóveis, porém, o caminho segue sendo o Judiciário.

A ação certa: reintegração de posse

Para o arrematante de imóvel dado em alienação fiduciária, a via correta é a ação de reintegração de posse, prevista no artigo 30 da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 14.711/2023. A lei é expressa: a reintegração será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de sessenta dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em nome de quem pede.

Aqui surge uma dúvida legítima. Por que reintegração, se o arrematante nunca chegou a ter a posse do imóvel? Não seria caso de ação petitória, fundada no título de propriedade? A resposta está na engenharia da alienação fiduciária. Desde o registro do contrato, a lei provoca um desdobramento da posse: o credor fiduciário fica com a posse indireta, e o devedor, com a posse direta. Enquanto o devedor paga em dia, a posse direta que ele exerce é legítima, é justa. Isso está no artigo 24, inciso V, da Lei 9.514/1997. No momento em que ele deixa de pagar, é intimado e não purga a mora, essa posse perde a qualidade de justa e se converte, juridicamente, em esbulho. É justamente esse esbulho que abre ao credor, e depois ao arrematante, a via possessória.

Uma observação técnica que evita confusão: a petitória não é a ação de quem nunca teve a posse. Ela é a ação fundada na titularidade do bem, no ius possidendi, em oposição à possessória, que se apoia na posse em si, no ius possessionis. Na alienação fiduciária, como há esbulho a partir da consolidação, o legislador entregou ao arrematante a porta possessória, e foi por isso que dispensou a discussão sobre título nesse momento.

Quem pode propor a ação, e a partir de quando?

Este é um ponto que pede atenção, porque a legitimidade muda conforme o momento do ajuizamento.

Antes dos leilões, ou seja, logo depois de consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, quem pode propor a reintegração é o próprio credor, seus cessionários ou sucessores. Essa possibilidade já vinha sendo reconhecida pelo STJ e foi positivada de forma expressa pela Lei 14.711/2023. Vale uma dica de estratégia: muitos credores preferem ajuizar a ação nesse estágio, antes mesmo do leilão, para tentar vender o imóvel já desocupado. Imóvel vazio alcança preço melhor na praça e elimina o passivo de uma retomada futura.

Depois dos leilões, a cena muda. Havendo arrematação (leilão positivo), a legitimidade passa a ser do arrematante. Frustrados os leilões e não havendo quem arremate (leilão negativo), a legitimidade volta para o credor fiduciário. O STJ assentou esse raciocínio em julgado da Quarta Turma de 2016, no REsp 1.622.102/SP (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/09/2016, DJe 11/10/2016). É uma disjunção limpa: ou o credor, ou o arrematante, nunca os dois ao mesmo tempo.

A liminar: uma das maiores vantagens da ação

A liminar nessa ação é uma boa notícia para o arrematante, e o motivo é a sua natureza. Trata-se de liminar ope legis, que decorre diretamente da lei. O juiz tem o dever de concedê-la, não a faculdade. Não é preciso demonstrar fumus boni iuris nem periculum in mora, como se exige nas tutelas de urgência comuns do CPC. Comprovada a consolidação, a desocupação é deferida.

E há um ponto ainda mais relevante. Diferentemente da liminar possessória tradicional do CPC, que exige esbulho ocorrido há menos de ano e dia (a chamada posse nova), aqui não há esse limite temporal. Se a consolidação aconteceu há dois ou três anos e só agora o arrematante ajuíza a ação, a liminar continua cabível. O fundamento é o regime especial da Lei 9.514/1997, que condiciona a medida a um único requisito: a consolidação da propriedade em nome de quem pede.

Na prática, para obter a liminar bastam três elementos: o contrato de alienação fiduciária, o inadimplemento do devedor e a consolidação da propriedade registrada na matrícula.

Os documentos que não podem faltar na petição inicial

A inicial da reintegração deve vir instruída com os documentos essenciais:

O contrato de alienação fiduciária, que prova a relação jurídica de base;

A certidão de matrícula atualizada, demonstrando a consolidação da propriedade em nome do credor;

O comprovante de recolhimento do ITBI, exigido pelo cartório para a própria consolidação. Sem ele o cartório não consolida, de modo que, via de regra, o documento já estará no processo;

A prova da arrematação (carta de arrematação ou documento equivalente), necessária para demonstrar a legitimidade do arrematante.

Uma observação prática que merece destaque: a prova da arrematação serve para justificar quem está propondo a ação, e não para configurar o esbulho. O esbulho já está caracterizado desde a consolidação da propriedade. Por isso, exigir que o arrematante tenha previamente registrado a carta de arrematação na matrícula como condição para reconhecer sua legitimidade soa, a nosso ver, excesso de formalismo, ainda mais por se tratar de ação possessória, e não petitória. O tema, contudo, não está pacificado nos tribunais, e a cautela recomenda acompanhar como a vara e a câmara competentes vêm decidindo.

O custo da demora: condomínio, IPTU e a taxa de ocupação

Quem paga a conta enquanto o devedor não desocupa? A lei coloca sobre o ocupante a responsabilidade pelo IPTU, pelas taxas e pelas cotas condominiais até a data da efetiva reintegração na posse. Mas atenção: esse ressarcimento precisa ser pedido na própria ação possessória. O juiz não o concede de ofício.

E aqui está um erro que aparece com frequência. O arrematante ajuíza a reintegração, obtém a liminar, retoma o imóvel e esquece de pedir o que a lei lhe garante. Como não há concessão de ofício, o que não foi pedido simplesmente não é entregue.

O primeiro pedido é o ressarcimento das despesas que recaem sobre o imóvel enquanto o devedor permanece nele: IPTU, taxas, condomínio e encargos da espécie. O artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997 atribui essa responsabilidade ao devedor até a efetiva retomada.

O segundo, economicamente mais pesado, é a taxa de ocupação, aquilo que a prática apelidou de aluguel-pena. O artigo 37-A da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023, fixa que o devedor pagará, por mês ou fração, o equivalente a 1% sobre o valor de avaliação do imóvel para fins de leilão (o valor indicado no artigo 24, inciso VI, da mesma lei). Não se trata de aluguel de mercado nem de rateio diário: a lei fala em mês ou fração, e o percentual é fixo. O STJ, aliás, já decidiu que esse 1% não pode ser reduzido pelo juiz sob o argumento de que o aluguel de mercado seria menor, porque a norma é especial e posterior ao artigo 402 do Código Civil.

Os dois pedidos devem ser formulados de forma expressa na própria reintegração. É possível cobrá-los em ação autônoma depois, mas isso significa mais custo, mais tempo e um processo a mais sem necessidade. O ideal é cumular tudo em uma demanda só.

Um ponto em aberto: o termo inicial da taxa e a quem pertence o crédito

Aqui é preciso honestidade técnica, porque há uma camada de controvérsia que muitos textos sobre o tema atropelam.

A redação atual do artigo 37-A diz que a taxa é exigível desde a data da consolidação da propriedade até a imissão na posse. Lendo apenas a lei, a resposta pareceria fechada. Mas a jurisprudência do STJ, construída sob a redação anterior do dispositivo, fixou que, para o arrematante, o termo inicial costuma ser a data da arrematação, e não a da consolidação. A contagem desde a consolidação foi admitida como exceção, em hipóteses nas quais o próprio devedor obteve a suspensão dos leilões e, com isso, postergou indevidamente a retomada (entendimento exposto, entre outros, no Informativo 720 do STJ e no REsp 1.328.656/GO, Rel. Min. Marco Buzzi).

Ou seja, convivem dois planos que ainda não se acomodaram por completo: de um lado, a letra reforçada pela Lei 14.711/2023, que marca a consolidação; de outro, um corpo de decisões que, para o arrematante, parte da arrematação. Tratar o ponto como pacífico seria impreciso.

Dessa tensão nasce uma pergunta concreta: o período entre a consolidação e a arrematação, que na maioria dos casos dura semanas ou meses, pertence ao credor ou ao arrematante? O Tribunal de Justiça de São Paulo tem decidido em sentidos diferentes. Uma corrente, mais afinada com a ideia de sucessão, entende que o arrematante, como sucessor do credor, pode cobrar o crédito por toda a extensão do período, da consolidação até a retomada. Outra divide o crédito: o anterior à arrematação caberia ao credor fiduciário, e o posterior, ao arrematante. Não há uniformização consolidada. Na prática, vale verificar como o tribunal local vem se posicionando e, sendo o caso, negociar com o credor a cessão desse período antes de ajuizar a ação.

[Espaço reservado para inserir, se desejar, o número de uma apelação do TJSP que ilustre cada corrente, depois de confirmado o inteiro teor.]

O nó tático: e se o imóvel estiver alugado?

É aqui que o caso ganha complexidade. Se você arremata um imóvel ocupado por um inquilino, o cruzamento entre a Lei de Alienação Fiduciária e a Lei do Inquilinato cria armadilhas para quem não conhece o terreno.

Primeira regra de ouro: havendo relação locatícia, a via para retirar o inquilino nunca é a reintegração de posse, e sim a ação de despejo, na linha do artigo 5º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

Mas o contrato de locação vale contra quem arrematou? Depende de como a locação se posiciona em relação à garantia:

Cenário A (o mais comum). A locação foi feita antes da alienação fiduciária, porém sem registro na matrícula; ou foi feita depois, sem a anuência escrita do banco. Nesses casos, credor e arrematante não ficam vinculados à locação. O arrematante tem o prazo de noventa dias, contados da consolidação ou da arrematação, para denunciar o contrato e dar trinta dias ao inquilino para sair (denúncia vazia). Atenção ao prazo: perdido o prazo de noventa dias, presume-se a concordância com a locação, e você passa a ter de respeitar o contrato.

Cenário B. A locação veio depois do financiamento fiduciário, mas com a concordância do banco. O banco fica vinculado à locação. E o arrematante? Se o contrato não tiver cláusula de vigência registrada na matrícula, ele pode se valer do artigo 8º da Lei do Inquilinato: noventa dias para denunciar o contrato, com noventa dias para o inquilino desocupar.

Cenário C (blindagem total). A locação é anterior à alienação fiduciária e conta com cláusula de vigência averbada na matrícula. Nessa hipótese, nem o credor nem o arrematante conseguem o despejo. O contrato terá de ser respeitado até o fim, salvo se houver prova de fraude na constituição da garantia.

Um alerta importante sobre a cobrança, porque é fácil errar aqui. O STJ decidiu, no REsp 1.966.030/SP (3ª Turma, Informativo 720), que o inquilino não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação do artigo 37-A, simplesmente porque ele não integra a relação jurídica que fundamenta essa taxa, firmada apenas entre fiduciante e fiduciário. Em bom português: a taxa de ocupação se cobra do devedor fiduciante, não do locatário. Do inquilino, o que se discute são os aluguéis e encargos da locação, e isso pela via própria, depois de definida a sua situação contratual perante o arrematante.

Daí a utilidade de pensar a estratégia em duas camadas. De um lado, a retirada física: a ação de despejo serve para tirar o inquilino do imóvel. De outro, a recomposição financeira, que exige avaliar de quem é mais viável receber. Se o inquilino for, por exemplo, uma empresa idônea que apenas resiste em sair, faz sentido cobrar dele os aluguéis devidos. Se for insolvente, o foco se desloca para o ex-devedor fiduciante, contra quem cabe discutir a taxa de ocupação, já que foi a conduta dele, ao não entregar o imóvel livre e desembaraçado, que perpetuou a ocupação indevida.

Hipoteca: o mesmo caminho, com pequenas diferenças

Se a garantia foi hipoteca, e não alienação fiduciária, o procedimento de retomada ficou muito parecido depois da Lei 14.711/2023. O artigo 9º, parágrafo 12, dessa lei determina que as regras da alienação fiduciária sobre desocupação, taxa de ocupação e despesas se aplicam também à execução extrajudicial hipotecária, inclusive quando há locação. A própria lei faz uma equiparação útil: a data da consolidação, na alienação fiduciária, corresponde, na hipoteca, à data da expedição da ata notarial de arrematação ou do registro da apropriação definitiva pelo credor hipotecário.

Antes da Lei 14.711/2023, o procedimento se apoiava no Decreto-Lei 70/1966 e falava em ação de imissão na posse. Hoje, a tendência é tratar a situação como na alienação fiduciária, com as mesmas características práticas: cognição restrita à questão possessória, liminar cabível e pedidos indenizatórios cumuláveis. No dia a dia forense, a troca de nomenclatura, de imissão para reintegração, não altera o resultado. O que importa é que o instrumento funciona e a liminar é devida.

Conclusão: arremate com estratégia, não só com lance

Arrematar em leilão extrajudicial pode ser um excelente negócio, mas o processo não termina quando o martelo bate. A arrematação garante o domínio sobre o imóvel. A posse, isto é, o controle físico do bem, pode ainda exigir uma etapa judicial.

Se o imóvel estiver ocupado, o arrematante vai precisar de ação adequada, documentação correta, pedidos formulados de forma expressa e atenção às particularidades do caso: imóvel locado, período anterior à arrematação, termo inicial da taxa de ocupação. Conhecer esse caminho com antecedência é o que separa uma boa arrematação de um investimento que, no fim, dá trabalho. Em situações concretas, o acompanhamento de um advogado especializado evita justamente os tropeços que aqui apontamos.