Alguns Temas sobre Propriedade e Posse no Direito Imobiliário Brasileiro (PARTE 3)

(CONTINUAÇÃO)

10. DESDOBRAMENTOS NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, EMBARGOS DE TERCEIRO E ATO NULO

A práxis judiciária submete a dogmática a testes de estresse contínuos.

10.1. A Dinâmica no Financiamento e Leilão (AREsp 1013333)

No bojo das alienações fiduciárias e financiamentos, discute-se a transmutação da posse. A posse não é uma estrutura petrificada; amolda-se à alteração fática e jurídica. O STJ (AREsp 1013333) deliberou que o adquirente financiado inicia sua posse ostentando plena boa-fé. Se edifica no imóvel neste período, possui direito cristalino à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, além do respectivo direito de retenção (art. 1.219, CC). Contudo, rompida a fidúcia por inadimplemento, consolidada a propriedade pelo credor e promovido o leilão do bem, a permanência no imóvel transmuta-se abruptamente para posse de má-fé. A partir desse instante processual, fulmina-se o direito de retenção e limita-se a indenização exclusivamente às benfeitorias necessárias erigidas pós-inadimplemento (art. 1.220, CC).

Imprescindível ponderar que, ao que parece, o legislador cometeu um deslize terminológico. Ao redigir a Lei nº 9.514/1997 (art. 30), o escopo primordial era conferir celeridade e segurança jurídica à recuperação do crédito imobiliário e à consequente desocupação do bem. Na busca por essa efetividade, utilizou-se o termo consagrado "reintegração de posse" como sinônimo leigo de "recuperação da coisa", ignorando as amarras conceituais do Direito Processual Civil. No entanto, reitera-se: a ação adequada do arrematante não é a possessória de reintegração (ele nunca exerceu posse pretérita e, processualmente, tal erro gera carência de ação), mas a Ação de Imissão na Posse amparada pelo título da arrematação.

O terceiro que arremata o bem não participou do desdobramento possessório originário. Ele adquire a propriedade de forma originária (em relação aos gravames) ou derivada (conforme a teoria adotada sobre a arrematação), mas inegavelmente adquire uma propriedade desprovida de qualquer contato fático pretérito com a coisa. Deste modo, a lide movida pelo arrematante com base no art. 30 da Lei nº 9.514/1997 possui nomen iuris (nome jurídico) de possessória, mas ostenta inegável natureza jurídica petitória (Imissão na Posse). Trata-se de uma verdadeira tutela petitória disfarçada, em que a causa de pedir não é o fato da posse anterior, mas sim o título aquisitivo de propriedade (a carta de arrematação ou o contrato de compra e venda devidamente registrado após o leilão).

10.2. Tutela via Embargos de Terceiro vs. Reintegração (Ato Judicial)

Como se defende o possuidor contra um esbulho provocado por ordem equivocada de um juiz (ex: mandado de imissão de posse cumprido em casa errada ou contra locatário de boa-fé alheio à lide)?

A via protetiva basilar é a dos Embargos de Terceiro (art. 674, CPC), de natureza mandamental, destinados a proteger tanto proprietários quanto meros possuidores (inclusive com amparo na vetusta Súmula 84 do STJ para compromissos não registrados, conforme Apelação 1001520-05.2021.8.26.0337 TJSP).

É de suma importância frisar o entendimento do STJ (REsp 1.787.877-BA e REsp 150.893/SC): os embargos são facultativos. Escoado o diminuto prazo dos embargos, o possuidor turbado por mandado judicial não decai de seu direito material; socorre-lhe a Ação de Reintegração de Posse autônoma contra quem se beneficiou do provimento equivocado, garantindo o devido processo legal material.

10.3. A Posse Hereditária e a Conversão Substancial

No tocante ao Direito Sucessório atrelado aos imóveis, lides exsurgem acerca da formalização da transmissão. Na promessa de cessão de direitos hereditários (TJSP 1108718-75.2017.8.26.0100), debateu-se a nulidade de pactos firmados sem a escritura pública exigida em lei. O Tribunal Paulista, com espeque no Código Civil e na regra da Conversão do Ato Nulo, reconheceu a manutenção da validade do instrumento como contrato preliminar (promessa). A mera ausência de assinatura de um litisconsorte, ou a falha solene do instrumento, quando abarcada pelo princípio da boa-fé objetiva e consabida pelos pares, configura venire contra factum proprium (comportamento contraditório). Não se admite ao herdeiro desonerar-se de obrigação irretratável, permitindo a procedência da reconvenção que impõe o suprimento e o cumprimento definitivo do traslado possessório e dominial.

11. CONCLUSÃO E SÍNTESE DOUTRINÁRIA

A intrincada rede que permeia as relações imobiliárias repele entendimentos superficiais. A posse consolida-se indubitavelmente como fato de elevadíssima eficácia jurídica, possuidora de autonomia estrutural e proteção endógena ditada pela ordem pública para debelar o exercício arbitrário das próprias razões.

O Código Civil de 2002 impulsionou a objetividade de Jhering aos patamares de dignidade social imposta pela Constituição, relativizando rigores romanistas em prol da moradia e do uso produtivo. Diante de esbulhos e ameaças processuais, exige-se do jurisconsulto especial precisão cirúrgica na escolha da via adequada: as ações petitórias (como a Imissão e Reivindicatória) reservadas ao titular do direito tolhido no nascedouro da faticidade, e as possessórias em estrito censo devotadas àquele que comprovou, de forma irrefragável, o pretérito e atual exercício da dominação material até o exato instante de seu arrebatamento.

O entendimento atual, consubstanciado pelos pretórios pátrios superiores, inclina-se sobremaneira a flexibilizar entraves procedimentais que outrora representavam odiosos óbices burocráticos, prestigiando a efetividade material, desde que observados os limites basilares dogmáticos que separam proprietários, possuidores e meros servidores da posse.