Ainda sobre a Due Diligence Imobiliária e sua importância.

A Due Diligence imobiliária não é apenas um checklist ou uma simples coleta de documentos; é um processo sistemático e abrangente de investigação para garantir segurança jurídica em transações. O termo, que vem do inglês e significa "devida diligência". Diferente do que muitos pensam, não se trata apenas de uma "juntada de documentos" ou do preenchimento de um simples checklist; é uma análise profunda da situação jurídica de um imóvel e das partes envolvidas. É uma ferramenta de investigação ativa que busca entender a realidade por trás dos papéis.

A principal função da Due Diligence é oferecer segurança jurídica, permitindo que as partes possam minimizar e mitigar os riscos da transação.

Sua importância se manifesta também na precificação do risco, pois ajuda o comprador a entender se o valor do imóvel condiz com os riscos jurídicos que ele está assumindo.

Mas não é só. Serve para descobrir fraudes, dívidas ocultas ou irregularidades que poderiam anular o negócio ou reduzir o uso do bem no futuro.

E é útil na proteção contra o "Efeito Kinder Ovo": Evita surpresas de última hora, como indisponibilidades de bens (CNIB) que podem não constar na matrícula, mas que travam o registro da escritura.

Embora o princípio da concentração na matrícula (Lei 13.097/2015 e Lei do SERP 14.382/22) sugira que apenas o que está registrado no imóvel pode ser oposto ao comprador de boa-fé, na prática, esse princípio não é absoluto. Existem os chamados "furos" que exigem uma análise criteriosa para mitigar riscos de fraudes ou dívidas ocultas.

A matrícula atualizada é o ponto de partida, funcionando como a "certidão de nascimento" do imóvel, com validade de 30 dias para escrituras.

O princípio da concentração na matrícula estabelece que nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica de um imóvel pode dispensar o registro ou a averbação em sua matrícula para ter eficácia perante terceiros.

Consolidado pela Lei 13.097/2015 e reforçado pela Lei do SERP (Lei 14.382/22), este princípio determina que tudo o que for relevante para o imóvel deve ser levado ao registro para que possa ser oposto ao terceiro adquirente de boa-fé.

Em tese, se uma informação não constar na matrícula, o comprador será, em regra, considerado de boa-fé.

Embora esse princípio tenha trazido a possibilidade de dispensa das certidões forenses e de distribuidores judiciais, enfatiza-se aqui que ele não é absoluto e apresenta diversos "furos" que podem comprometer a segurança do negócio.

Entre os principais pontos de atenção que o princípio da concentração pode não cobrir estão:

Dívidas Ocultas e Fraudes: Mesmo que não haja nada averbado, credores podem questionar a venda alegando fraude contra credores, o que exigiria gastos com defesa jurídica e advogados por parte do comprador.

Riscos de Sucessão: A renúncia à herança é um dos maiores furos, pois o nome do herdeiro que renunciou não aparece no registro do imóvel, mas suas dívidas pessoais podem contaminar o inventário.

Direito Real de Habitação: Este direito permite que um cônjuge sobrevivente resida no imóvel sem que haja qualquer notícia ou averbação desse fato na matrícula ou no inventário.

Indisponibilidades (CNIB): Uma consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens pode revelar bloqueios (o "Efeito Kinder Ovo") que impedem o registro da venda, mesmo que a matrícula estivesse aparentemente limpa no momento do contrato preliminar.

Por esses motivos, recomenda-se a elaboração de uma criteriosa Due Diligence, previamente a qualquer transação imobiliária.

A averbação de ações judiciais na matrícula pelos advogados é uma prática incentivada para proteger os clientes e impedir que compradores aleguem boa-fé em negociações de risco. Mas essa prática ainda é muito incipiente.

Em suma, a matrícula é o "espelho jurídico" do imóvel, mas a Due Diligence deve ir além dela para garantir uma proteção patrimonial completa.

Por isso, mesmo que a matrícula esteja limpa, a consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) é obrigatória e pode revelar bloqueios judiciais imediatos (o efeito "Kinder Ovo" das transações) que impedem o registro.

O dever de consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) é uma etapa obrigatória na lavratura de qualquer ato notarial que envolva disposição patrimonial, como escrituras de compra e venda, permuta, inventário, partilha, renúncia à herança ou procurações com poderes de alienação.

A consulta deve ser feita no dia da lavratura do ato, utilizando o CPF ou CNPJ das partes. O sistema gera um código, conhecido como "hash", que deve ser obrigatoriamente transladado para o corpo da escritura como prova de que a verificação foi realizada.

Consequência da Indisponibilidade Positiva: Se o resultado for positivo (existência de bloqueio), as normas permitem que a escritura seja lavrada caso as partes declarem ciência do risco. No entanto, embora a escritura seja assinada, o Registro de Imóveis não efetuará o registro da transmissão da propriedade enquanto a indisponibilidade não for baixada judicialmente. O acesso direto ao sistema da CNIB é restrito a tabeliães, registradores, magistrados e serventuários da justiça, sendo protegido pelas diretrizes da LGPD.

O que, afinal, é o 'Efeito Kinder Ovo' na CNIB?

O "Efeito Kinder Ovo" na CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) é uma metáfora utilizada para descrever as surpresas inesperadas e negativas que podem surgir quando o tabelião consulta o sistema durante a formalização de um negócio imobiliário.

Os principais aspectos desse fenômeno são:

A surpresa no momento da lavratura: Assim como o brinquedo dentro do ovo de chocolate, o resultado da consulta ao CNIB só é conhecido quando o sistema é "aberto" pelo tabelião no dia da assinatura da escritura. Ou, o que é pior, quando do registro da escritura no Registro de Imóveis competente.

Invisibilidade na Matrícula: O risco ocorre porque, muitas vezes, a matrícula do imóvel está aparentemente "limpa", sem qualquer averbação de penhora ou bloqueio.

No entanto, ao inserir o CPF ou CNPJ das partes no CNIB, podem surgir diversas ordens de indisponibilidade que ainda não constavam no registro do imóvel.

Impedimento do Registro: A descoberta de um "hash positivo" (indisponibilidade) no CNIB no dia da escritura pode não impedir tecnicamente a lavratura do ato em si, mas trava o registro do imóvel. Como a propriedade só é efetivamente transferida com o registro, o comprador fica impossibilitado de regularizar o bem em seu nome até que a indisponibilidade seja baixada judicialmente.

Falha na Proteção do Adquirente: Esse efeito demonstra que o Princípio da Concentração na Matrícula não é absoluto.

Se o comprador confiar apenas no que está registrado na matrícula e não realizar uma Due Diligence prévia (incluindo a consulta antecipada de certidões), as partes podem ser surpreendidas por bloqueios judiciais de última hora, mesmo após terem pago sinal ou assinado contratos preliminares.

Em resumo, o "Efeito Kinder Ovo" reforça a necessidade de uma investigação profunda e sistemática antes da assinatura de qualquer documento, para evitar que uma transação aparentemente segura revele dívidas ocultas no momento crucial da lavratura

No campo do Direito de Família, a atenção deve ser redobrada.

A renúncia à herança é um dos maiores pontos cegos do registro, pois o herdeiro renunciante não aparece na matrícula, mas suas dívidas podem comprometer o inventário.

Isso ocorre porque o ato de renúncia não é levado a registro de forma isolada na matrícula do imóvel; nela, consta apenas um resumo sintético de quem efetivamente recebeu os bens após o inventário.

Os principais impactos na segurança jurídica da matrícula são:

Invisibilidade do Herdeiro: Quem analisa apenas a matrícula não consegue identificar quantos herdeiros existiam originalmente ou quem renunciou, pois o nome do renunciante não aparece no histórico do imóvel.

Riscos de Fraude contra Credores: Como o herdeiro renunciante não é parte na escritura de venda do imóvel (que ocorre após o inventário), suas certidões pessoais geralmente não são solicitadas na análise de risco padrão. Contudo, se ele tiver dívidas, credores podem contestar a renúncia judicialmente, o que pode comprometer a transação.

Necessidade de Anuência Conjugal: No caso de herdeiros casados que pretendem renunciar, é fundamental verificar o regime de bens e exigir certidões de estado civil atualizadas (emitidas há no máximo 90 dias), pois o cônjuge pode precisar anuir com a renúncia.

Análise Extra-Matrícula: Para mitigar esses riscos, a Due Diligence deve ir além da matrícula e examinar a escritura de inventário na íntegra, identificando todos os herdeiros e solicitando certidões de quem renunciou para verificar sua solvência e capacidade jurídica.

O regime de bens também é crucial: na separação obrigatória (para maiores de 70 anos), o entendimento atual exige a comprovação do esforço comum para a comunicação dos bens, alterando a forma como cônjuges devem anuir ou adquirir propriedades.

No regime de separação obrigatória de bens (aplicado, por exemplo, a maiores de 70 anos), a dispensa de certidões e a falta de uma análise criteriosa geram riscos significativos devido a mudanças recentes no entendimento jurídico sobre a comunicação do patrimônio.

Os principais riscos de dispensar certidões ou negligenciar a análise nesse regime são:

Incerteza sobre a Comunicação de Bens (Esforço Comum): Antigamente, a Súmula 377 do STF presumia que os bens adquiridos onerosamente na constância do casamento se comunicavam. Contudo, o entendimento atual (Súmula 655 do STJ) exige a comprovação do esforço comum para que o bem pertença a ambos. Sem as certidões e uma investigação adequada, o comprador pode não saber se o bem está sendo objeto de litígio quanto a essa participação do cônjuge.

Anulabilidade por Falta de Outorga (Anuência): Embora o Código Civil traga exceções, na prática e diante das novas interpretações judiciais, a vênia (ou outorga) conjugal é necessária mesmo na separação obrigatória para evitar a anulabilidade do ato. O prazo para questionar a falta dessa anuência é de 2 anos após o fim da convivência.

Dificuldade na Precificação do Risco: A dispensa de certidões judiciais e forenses, embora permitida pelo princípio da concentração na matrícula, impede que o comprador identifique se o cônjuge do vendedor possui dívidas ou processos que possam levar a alegações de fraude contra credores. Tirar as certidões ajuda a entender se o imóvel poderá ser alvo de disputas futuras, permitindo uma negociação mais segura sobre o preço.

Risco em Vendas de Ascendente para Descendente: Se o vendedor estiver no regime de separação obrigatória e vender um imóvel a um filho, ele não pode dispensar a anuência do cônjuge. A falta dessa concordância torna o negócio anulável, e a investigação via certidões de estado civil atualizadas (emitidas há no máximo 90 dias) é essencial para confirmar o regime e a necessidade de assinatura do parceiro.

Insegurança Jurídica sobre a Propriedade: Se apenas um dos cônjuges aparecer comprando o bem, mas houver participação financeira do outro, pode haver uma insegurança jurídica futura. Por isso recomenda-se que, para evitar discussões sobre a meação, ambos compareçam na escritura para declarar se o bem é comum ou exclusivo, o que só é feito com segurança se a situação documental estiver clara via Due Diligence.

Já a mancomunhão (estado de indivisão pós-divórcio sem partilha) impede a venda de frações ideais; os ex-cônjuges devem vender o todo juntos ou realizar a partilha prévia para criar o condomínio.

Outro risco invisível na matrícula é o direito real de habitação, que permite ao cônjuge sobrevivente morar no imóvel independentemente do registro.

Em casos de venda de ascendente para descendente, a anuência dos demais herdeiros e do cônjuge é obrigatória sob pena de anulabilidade em até dois anos.

Quais os riscos da venda de ascendente para descendente?

A venda de bens de ascendente para descendente envolve riscos jurídicos significativos, sendo o principal deles a anulabilidade do negócio caso as formalidades legais não sejam estritamente seguidas. Trata-se de ponto relevante a ser examinado durante a Due Diligence.

Os principais riscos e regras são:

Necessidade de Anuência: Para que a venda seja válida, é obrigatório o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do alienante. Sem essa concordância, o ato pode ser anulado sob o fundamento de que a venda pode ter sido uma simulação para prejudicar a legítima (a parte da herança reservada aos herdeiros necessários) ou para evitar as regras de doação.

Prazo para Anulação: O prazo para que os interessados pleiteiem a anulação da venda é de 2 anos, contados a partir do registro da transação na matrícula do imóvel. É importante notar que, mesmo que o contrato tenha sido assinado anos antes (o famoso "contrato de gaveta"), o prazo só começa a correr quando o ato se torna público via registro imobiliário.

Participação do Cônjuge: A anuência do cônjuge é necessária, inclusive no regime de separação obrigatória de bens. E veja: devido aos entendimentos atuais sobre o "esforço comum" na constância do casamento, não se deve dispensar a outorga conjugal nessa modalidade de venda.

Abrangência do Parentesco: A regra não se limita apenas a pais e filhos; ela se estende a toda a linha sucessória, como a venda de avós para netos. Nesses casos, tanto os filhos quanto os outros netos devem anuir com a transação.

Venda por Interposta Pessoa: Tentar contornar a exigência de anuência vendendo o imóvel para um terceiro que, posteriormente, o transfere ao descendente (venda por "testa de ferro" ou interposta pessoa) também é um risco que pode ser objeto de questionamento judicial por parte dos outros herdeiros.

Diferente do que ocorre na doação, onde não é necessária a anuência dos demais herdeiros porque o bem sai da "parte disponível" ou importa em adiantamento de legítima, na venda a lei exige essa proteção para garantir que o patrimônio não está sendo dissipado de forma oculta entre herdeiros.

Quanto às doações, deve-se verificar se houve o recolhimento integral do ITCMD e se a cláusula de reversão ou a doação inoficiosa (que excede a parte disponível) podem anular o negócio no futuro.

Para empresas, a CND da Receita Federal é obrigatória desde 2014, e sua ausência traz riscos de fraude, apesar de algumas normas estaduais permitirem a dispensa sob critérios do tabelião.

Quais os riscos de dispensar a CND da Receita Federal?

A dispensa da Certidão Negativa de Débitos (CND) da Receita Federal quando o vendedor é uma pessoa jurídica envolve riscos jurídicos significativos, principalmente porque não existe mais uma hipótese de dispensa legal desde 2014. A regra geral, estabelecida pela Lei 8212/91, é que empresas, empresários individuais ou empregadores devem obrigatoriamente apresentar essa certidão.

Os principais riscos de dispensar esse documento são:

Fraude contra Credores: O risco mais grave apontado é que, conforme a jurisprudência dos tribunais superiores (STJ), se a empresa possuir dívidas, a venda do imóvel pode ser futuramente caracterizada como fraude contra credores. Isso pode levar à anulação do negócio ou à perda do bem para quitar dívidas fiscais da empresa vendedora.

Impedimento ou Atraso no Registro: Mesmo que um tabelião aceite lavrar a escritura com a dispensa (o que em São Paulo é permitido pelo item 60.2 do Capítulo 16 das Normas da Corregedoria, sob critérios do tabelião), o Registro de Imóveis pode se recusar a registrar o título. Nesses casos, o registrador pode "suscitar dúvida", levando a questão para julgamento do Conselho Superior da Magistratura, o que atrasa a transferência da propriedade.

Insegurança Jurídica para o Comprador: A dispensa da CND impede que o adquirente alegue plenamente a sua boa-fé, pois ele abriu mão de verificar a regularidade fiscal do vendedor. Isso dificulta a defesa do patrimônio em eventuais processos judiciais movidos pelo fisco ou outros credores.

Responsabilidade do Tabelião: Como o tabelião atua como um fiscal de tributos, ele pode se recusar a dispensar a certidão se não se sentir seguro com o negócio, visto que a dispensa não é um direito absoluto da parte, mas uma análise de risco do caso concreto.

A análise de risco deve ser criteriosa, embora existam decisões que permitam o registro sem a CND para não punir o adquirente, isso não elimina a possibilidade de reconhecimento de fraude dependendo da situação financeira da empresa.

Por fim, transações via e-Notariado exigem respeito estrito à competência territorial do tabelião, sob risco de nulidade do ato.

Uma análise inteligente e profunda, pois, transforma o que seria apenas uma "juntada de papéis" em uma blindagem patrimonial efetiva.

A Due Diligence é extremamente complexa porque não existe uma fórmula mágica ou padrão; cada caso concreto exige um olhar diferenciado e um cuidado especial. A complexidade envolve:

Análise da Cadeia Dominial: Investigar todo o histórico do imóvel e se a disponibilidade do bem é real.

Furos no Registro: Compreender que o Princípio da Concentração na Matrícula não é absoluto. Existem direitos "invisíveis", como o direito real de habitação ou a renúncia à herança, que não aparecem no registro, mas podem comprometer a venda.

Regimes de Bens e Sucessões: Analisar se houve anuência correta de cônjuges, se há doações inoficiosas ou se vendas de ascendente para descendente seguiram os critérios legais.

Devido a essas inúmeras nuances, aqui citadas exemplificativamente, e que nem de longe esgotam o tema, a Due Diligence exige a atuação de profissionais especializados e experientes, no caso, advogados especializados em Direito Imobiliário.

Olhar Criterioso: Somente um profissional experiente consegue ler "entre as linhas" de uma matrícula ou escritura de inventário para identificar riscos sucessórios ou cláusulas resolutivas (como a reversão em doações).

Atuação Preventiva: O profissional deve atuar antes mesmo da assinatura de contratos particulares ou do pagamento de sinais, evitando que o cliente entre em um negócio juridicamente frágil.

Estratégia Jurídica: Profissionais qualificados sabem quando é necessário averbar ações judiciais na matrícula para garantir que o cliente não perca o status de adquirente de boa-fé.