A Flexibilização do Justo Título na Usucapião Ordinária: Análise do REsp 2.215.421/SE

A Flexibilização do Justo Título na Usucapião Ordinária: Análise do REsp 2.215.421/SE, julgado em abril/2026.

A propriedade imobiliária no Brasil é regida por um sistema de formalidades que, por vezes, colide com a realidade das transações informais. Nesse cenário, o instituto da usucapião surge como uma ferramenta de saneamento, convertendo a posse prolongada em domínio pleno. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão paradigmática no REsp 2.215.421 (j. em 11/03/2026), estabelecendo que o simples recibo de compra e venda pode ser alçado à categoria de "justo título".

Para compreendermos a dimensão desse julgado, é preciso primeiro delinear os contornos fundamentais do instituto e as distinções entre suas principais modalidades.

1. O Conceito de Usucapião

A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais, operando-se pela posse prolongada do bem, desde que preenchidos os requisitos legais. Diferente da aquisição derivada (como na compra e venda registrada), na usucapião o direito nasce diretamente para o possuidor, sem vínculo de continuidade com o proprietário anterior, o que purga o imóvel de eventuais vícios ou gravames pretéritos.

Seus pressupostos básicos são o animus domini (vontade de ser dono), a posse mansa e pacífica (sem oposição) e o decurso do tempo (lapso temporal).

É bom esclarecer que no âmbito das demandas possessórias e petitórias, é imperativo distinguir dois estados anímicos fundamentais: o animus domini e a opinio domini. O animus domini traduz-se na intenção psíquica de tornar-se dono, manifestada por meio de uma posse soberana e não subordinada a qualquer autoridade alheia; aqui, o possuidor, embora reconheça que ainda não detém a propriedade formal, exerce o poder de fato sobre a coisa como se proprietário fosse. Já a opinio domini vincula-se intrinsecamente ao conceito de boa-fé e à presença do justo título, ocorrendo quando o possuidor tem a firme convicção de que já é o proprietário legítimo do bem; nesse caso, a posse funda-se em um título de tal forma idôneo e aparentemente perfeito que justificaria inclusive o convencimento do oficial registrador em levá-lo a registro. Portanto, enquanto o animus reflete a vontade de conquistar o domínio de forma independente, a opinio representa a crença consolidada de já o possuir, legitimada pela eficácia aparente do instrumento que sustenta a posse.

2. Usucapião Ordinária vs. Usucapião Extraordinária

Embora ambas visem à consolidação da propriedade, os requisitos e os prazos divergem substancialmente no Código Civil:

• Usucapião Extraordinária (Art. 1.238, CC): É a modalidade que exige o maior lapso temporal ? 15 anos. Sua principal característica é a dispensa de justo título e de boa-fé. Presume-se, de forma absoluta, que após 15 anos de posse ininterrupta, o possuidor faz jus ao domínio. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
• Usucapião Ordinária (Art. 1.242, CC): Exige um prazo menor ? 10 anos ? mas impõe requisitos cumulativos rigorosos: a boa-fé e o justo título. O parágrafo único do art. 1.242 prevê a redução do prazo para 5 anos (usucapião documental) se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base em registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de relevante interesse social e econômico.

Segundo a lição doutrinária de Nelson Rosenvald, a caracterização da boa-fé para fins de usucapião exige, obrigatoriamente, que o possuidor esteja amparado por um justo título, embora a existência deste não garanta, por si só, a modalidade ordinária da aquisição. A boa-fé deve subsistir durante todo o lapso temporal aquisitivo, operando como o que Caio Mário define como a "integração ética do justo título", cuja presunção é meramente juris tantum e cede caso o possuidor tome ciência dos vícios que maculam sua posse. Enquanto a maioria dos possuidores ostenta o animus domini ? a mera intenção de ser dono, cientes de que ainda não o são ?, aquele imbuído de boa-fé age sob um estado de erro, nutrindo a falsa percepção de que já é o titular do domínio. Essa convicção íntima, denominada opinio domini, transcende a simples vontade de ter a coisa, consolidando-se na crença genuína de que o bem lhe pertence, ainda que fundada em uma premissa juridicamente equivocada.

No nosso entender, o doutrinador Victor Kumpel nos dá uma definição perfeita sobre justo título: O título pode ser compreendido como o elemento representativo da causa ou fundamento jurídico de um direito. Seria segundo o KUMPEL a formalização da causa jurídica: seria qualquer documento, qualquer materialização de uma estrutura volitiva de transmissão, sem a forma exigida por lei para a registrabilidade do título. Nessa linha, para efeitos da posse, entende-se por justo título aquele que é causa jurídica legítima de uma aquisição da posse. JUSTA CAUSA POSSESSIONIS é o título jurídico que, embora sirva, em tese, para a transferência do domínio, não produziu seus efeitos em razão de algum obstáculo. Ressalve-se que, para a ação de usucapião, o justo título é considerado em relação à posse, ou seja, é o ato que juridicamente justifica o exercício da posse, já que na usucapião não se discute a propriedade e sim a posse. Esse título não teria causalidade registral. Ex. compromisso de compra e venda, recibo do compromisso, cessão de direitos, promessa de cessão, procuração com poderes de alienar para si ou para outrem, escritura de cessão, documentos de arrematação antigos ? ex. no art. 13 §1º do Prov. 65.

3. O Embate sobre o "Justo Título" e o REsp 2.215.421

O cerne da controvérsia reside na definição de justo título. Doutrinariamente, justo título é o instrumento formalmente idôneo para transferir a propriedade (como uma escritura ou um contrato de compra e venda), mas que apresenta um vício que impede a transferência imediata do domínio (como a venda por quem não era o dono ? a non domino).

No caso concreto analisado pelo STJ, uma possuidora buscava o reconhecimento da usucapião ordinária baseada em um recibo de compra e venda firmado em 2014. O Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE) havia negado o pleito, sob o argumento de que o recibo, por ser um documento desprovido de formalidades, não poderia ser considerado justo título.

4. A Decisão da Terceira Turma do STJ

A Ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, conduziu o colegiado a uma interpretação extensiva e funcional do instituto. Os principais pontos da decisão são:

• A Natureza Declaratória da Sentença: A relatora destacou que o direito à usucapião se consolida quando os requisitos legais são preenchidos. A sentença judicial não "cria" a propriedade, apenas a declara, servindo o registro no Cartório de Imóveis para dar publicidade e formalidade à situação já existente.
• Interpretação Extensiva do Justo Título: O STJ entendeu que o requisito não deve se restringir a documentos formalmente perfeitos. Se o recibo demonstra a intenção inequívoca das partes em transmitir a propriedade e o recebimento do preço, ele cumpre a função de justo título. Barrar a usucapião ordinária por falta de rigor formal no documento esvaziaria a própria utilidade do instituto.
• Distinção entre Usucapião e Adjudicação Compulsória: A Ministra ponderou que, se o título fosse perfeito, o interessado buscaria a adjudicação compulsória. A usucapião ordinária serve justamente para os casos em que o título possui imperfeições que impedem o registro direto.
• Função Social e Direito à Moradia: A decisão prestigia o princípio da função social da propriedade e o direito fundamental à moradia, permitindo que a realidade fática da posse mansa e pacífica se sobreponha ao rigorismo documental excessivo.

5. Conclusão e Repercussão Prática

O acórdão no REsp 2.215.421 representa um avanço significativo para a advocacia imobiliária e para a regularização fundiária no país. Ao reconhecer o recibo de compra e venda como justo título, o STJ facilita a via da usucapião ordinária (com prazo menor) para milhares de possuidores que possuem documentos simplificados, mas que exercem a posse com boa-fé e ânimo de dono.

Para o operador do Direito, a lição é clara: a prova da intenção das partes e a demonstração da quitação do preço são elementos suficientes para configurar o justo título, permitindo que o Poder Judiciário formalize a propriedade de quem, de fato, já cuida do bem e lhe dá destino social.

No campo da regularização imobiliária, um erro comum e estrategicamente fatal é o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória em situações em que há um rompimento na cadeia dominial ou ausência de continuidade registrária. Nesses cenários, o autor frequentemente "ganha, mas não leva", pois, sendo a adjudicação um modo derivado de aquisição, o título judicial obtido esbarrará invariavelmente no Princípio da Continuidade e terá seu registro negado pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Para que um documento seja juridicamente qualificado como justo título ? requisito essencial da usucapião ordinária ?, é indispensável a existência de um liame formal entre o possuidor atual e o titular do domínio constante na matrícula, ainda que esse nexo seja materialmente viciado (como em casos de falsidade de assinatura ou venda a non domino por quem figurava na cadeia). Por outro lado, a simples cessão de direitos possessórios oriunda de quem apenas invadiu o bem, sem qualquer conexão com o proprietário registral, não configura justo título pela ausência desse liame; nesses casos, a via adequada para a consolidação da propriedade será a usucapião extraordinária, onde o decurso do tempo supre a ausência de título e a própria incerteza sobre a boa-fé.

Em conclusão, a regularização da propriedade imobiliária, embora facilitada por decisões recentes como a do STJ sobre o "justo título", permanece um campo de alta complexidade técnica e riscos processuais latentes. Como vimos, a sutil distinção entre o animus domini e a opinio domini, bem como a necessidade de identificar o liame formal com o titular do domínio, são os pilares que determinam o sucesso de uma demanda judicial. Optar equivocadamente pela adjudicação compulsória em vez da usucapião pode resultar em uma vitória inócua ? um título judicial que jamais alcançará o registro imobiliário por ferir o princípio da continuidade.

Diante de variáveis tão específicas e da possibilidade de interpretações divergentes nos tribunais, a segurança do seu patrimônio depende de uma estratégia jurídica precisa. Questões que envolvem a posse e a propriedade exigem um olhar clínico sobre a matrícula e a cadeia dominial para que o direito seja não apenas reconhecido, mas efetivamente registrado. Portanto, ao se confrontar com situações de irregularidade imobiliária, a consulta a um especialista é indispensável para converter riscos em direitos consolidados.