Leilões Judiciais e Extrajudiciais

Leilões Judiciais e Extrajudiciais

Leilões judiciais e extrajudiciais são modalidades de venda de bens, imóveis, veículos, máquinas, equipamentos ou outros, por meio de um procedimento de licitação aberto ao público. As diferenças entre eles dizem respeito, sobretudo, ao motivo da venda e à forma como o leilão é conduzido.

No leilão judicial, o bem é alienado por ordem do juízo, em razão de uma execução ou de uma falência, por exemplo. No extrajudicial, a venda parte da iniciativa do próprio proprietário ou credor, muitas vezes para quitar uma dívida, como ocorre na execução de garantias de alienação fiduciária.

Vantagens para quem vende e para quem compra

Os leilões beneficiam ambos os lados. Para quem vende, representam uma forma mais rápida e eficiente de se desfazer de um bem, especialmente quando o objetivo é levantar recursos para quitar dívidas ou realizar investimentos, com a vantagem de evitar disputas e reduzir custos.

Para quem compra, são uma oportunidade de adquirir imóveis por valores frequentemente abaixo do praticado no mercado, já que a alienação ocorre em condições especiais e precisa ser concluída com celeridade. A participação em leilões, judiciais ou extrajudiciais, pode resultar em excelentes negócios imobiliários.

Entre os atrativos do leilão estão a transparência, pois as informações sobre o bem são divulgadas previamente; a segurança jurídica, decorrente de um procedimento formal e registrado; e a agilidade na conclusão da venda.

Por que a assessoria jurídica é indispensável

Apesar dessas vantagens, é imprescindível que o licitante seja assessorado por advogado especializado no tema. A aquisição em leilão exige análise prévia e detida não apenas do edital, mas, no caso dos leilões judiciais, também do próprio processo que lhe dá origem. Esse é o cuidado que assegura uma arrematação segura.

No leilão judicial, convém examinar com atenção a ação que motivou a venda e a situação concreta do bem, verificando se está ocupado e a que título, em que estado de conservação se encontra e quais pendências o cercam. Arrematado o imóvel, será necessário adotar medidas para sua desocupação, e o ideal é planejá-las com antecedência, de modo a reduzir custos e maximizar o resultado da operação.

Os reais riscos da arrematação: separando o que mudou

Aqui é preciso desfazer um equívoco comum, alimentado por informações desatualizadas. Durante muito tempo prevaleceu o receio de que o arrematante "herdasse" as dívidas do imóvel. Esse cenário mudou de forma significativa, e compreender o estado atual da questão é essencial para avaliar o negócio com precisão.

A arrematação em hasta pública é forma originária de aquisição da propriedade. Como regra, o bem é transferido ao arrematante livre e desembaraçado, e os débitos que o gravavam, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se no preço pago, nos termos do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil. Em outras palavras, em vez de acompanharem o imóvel, essas dívidas passam a ser quitadas com o próprio valor do lance.

No campo tributário, a questão está hoje pacificada. Ao julgar o Tema 1.134, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que é inválida a cláusula de edital que atribua ao arrematante a responsabilidade por tributos anteriores à arrematação, como IPTU. Reconheceu-se que o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional é norma cogente, que não pode ser afastada por previsão editalícia. Vale uma ressalva temporal importante: por se tratar de mudança de entendimento, a tese alcança os leilões cujos editais foram publicados após a divulgação do julgamento, ressalvados os casos ainda pendentes.

No campo das dívidas condominiais, contudo, a situação ainda não é tão segura. O entendimento predominante no STJ admite que o edital, funcionando como a "lei interna da licitação", transfira ao arrematante as cotas condominiais anteriores, desde que haja previsão expressa. Há, porém, forte corrente doutrinária e decisões recentes sustentando que a mesma lógica do Tema 1.134 deveria estender-se às obrigações condominiais, já que o art. 908 do CPC não distingue créditos tributários de não tributários. É justamente essa zona de incerteza que torna a leitura técnica do edital tão decisiva.

O que avaliar antes de arrematar

A análise prévia, portanto, deve recair sobre pontos sensíveis, entre os quais se destacam:

• Estado do bem: pode estar deteriorado ou mal conservado, gerando custos adicionais ao arrematante.
• Situação da ocupação: é fundamental apurar se o imóvel está ocupado e a que título, pois disso depende a estratégia de desocupação.
• Ônus e gravames: identificar dívidas, hipotecas, penhoras e demais encargos, distinguindo, à luz do que se expôs, quais se sub-rogam no preço e quais podem efetivamente recair sobre o arrematante.
• Disputas judiciais sobre o bem: verificar a existência de ações que possam atrasar a transferência ou comprometer o uso pleno da propriedade.
• Qualidade das informações: dados insuficientes ou imprecisos no edital ou nos autos podem conduzir a decisões equivocadas.

O nosso escritório tem experiência na assessoria de arrematantes em leilões judiciais e extrajudiciais.