Contratos Imobiliários

Um imóvel costuma ser o bem mais valioso do patrimônio de uma pessoa ou de uma empresa. Ainda assim, é comum que negócios de centenas de milhares de reais sejam fechados com contratos padronizados, copiados da internet ou fornecidos pela outra parte, sem qualquer análise. Quando o problema aparece, e ele costuma aparecer anos depois, o custo de corrigi-lo é muitas vezes superior ao custo de tê-lo evitado.

Contratos imobiliários são os instrumentos que disciplinam compra e venda, compromisso de compra e venda, locação, permuta, comodato, cessão de direitos e outras operações sobre imóveis. Cada um tem regime legal próprio. A locação urbana, por exemplo, é regida pela Lei 8.245/91, que impõe regras específicas sobre garantias, prazos e retomada do imóvel. A compra e venda de imóvel acima de trinta salários mínimos exige escritura pública, por força do art. 108 do Código Civil. O compromisso de compra e venda, registrado na matrícula, gera direito real de aquisição para o comprador, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Redigir um contrato ignorando essas regras não é economia: é risco assumido sem saber.

O risco de contratar no momento do entusiasmo

Existe um paradoxo na contratação imobiliária. O momento de maior otimismo das partes é exatamente o momento de maior perigo. Na assinatura, todos estão de acordo, o negócio parece bom e ninguém quer "criar problema" levantando hipóteses desagradáveis: e se o vendedor tiver dívidas que alcancem o imóvel? E se a obra atrasar? E se o inquilino não devolver o bem?

O contrato existe precisamente para responder a essas perguntas antes que elas se tornem urgentes. Um vínculo imobiliário raramente se esgota na assinatura; ele se prolonga por anos, em prestações, entregas, prazos e condições. As falhas inseridas no início quase nunca se manifestam de imediato. Manifestam-se adiante, quando as posições já se enrijeceram e a correção amigável ficou difícil.

Mais do que redigir cláusulas: permitir a decisão consciente

O papel do advogado nessa fase é frequentemente mal compreendido. Não se trata de burocratizar o negócio nem de travá-lo com exigências. Trata-se de duas funções que nenhum modelo pronto cumpre.

A primeira é identificar os vícios que passam despercebidos às partes: cláusulas nulas, garantias mal constituídas, condições ambíguas, omissões sobre pontos que a lei não supre.

A segunda é menos óbvia e talvez mais valiosa: dar ao cliente condições de decidir com consciência. Nem sempre é possível, ou conveniente, alterar o contrato. Há situações em que uma cláusula é desvantajosa, mas o negócio como um todo continua atrativo. Nesses casos, conhecer o risco muda tudo, porque risco conhecido entra no preço. Quem sabe o que está assumindo negocia desconto, exige garantia adicional ou aceita o termo de olhos abertos. Quem não sabe, simplesmente paga por um problema que ainda não apareceu.

Como atuamos

Elaboração e análise de contratos. Redação do instrumento sob medida para a operação, ou exame crítico do contrato apresentado pela outra parte, com a indicação objetiva dos riscos de cada cláusula e das alterações recomendadas.
Verificação da segurança do negócio. O contrato não se sustenta sozinho: antes de assinar, é preciso conferir a matrícula do imóvel e as certidões das partes. Desde a Lei 13.097/2015, que consagrou o princípio da concentração dos atos na matrícula, essa verificação registral tornou-se o núcleo da segurança de qualquer aquisição.
Condução da negociação. Divergências sobre preço, garantias e condições são naturais. A intermediação técnica transforma o impasse em cláusula, preservando o negócio e a relação entre as partes.
Acompanhamento até o registro. No direito brasileiro, quem não registra não é dono (art. 1.245 do Código Civil). A assessoria se estende da assinatura à qualificação registral, até que o direito esteja efetivamente constituído na matrícula.

O custo de uma boa assessoria contratual é uma fração do custo de um litígio imobiliário, em dinheiro e em anos. Se você vai comprar, vender, alugar ou ceder direitos sobre um imóvel, o momento certo de nos procurar é antes da assinatura. Entre em contato.